Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet de déduire chaque année de vos revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % de 80 % du prix d’un logement neuf ou lourdement rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu. En échange, vous louez le logement au moins 9 ans comme résidence principale du locataire, avec un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds.
En bref
- Texte : article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), qui crée les i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts.
- Période : acquisitions, ou dépôts de permis de construire si vous faites construire, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Logements : appartements dans un immeuble collectif, neufs, en VEFA ou anciens avec au moins 30 % de travaux et une réhabilitation lourde. Partout en France, sans condition de zone.
- Avantage : amortissement de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an dans le neuf selon le niveau de loyer (3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien), dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € en location sociale ou très sociale.
- Engagement : location nue d’au moins 9 ans, en résidence principale, à un locataire hors du foyer fiscal et de la famille proche.
- À la revente : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Vérifié le sur Légifrance (article 31 du CGI, version en vigueur depuis le 21/02/2026), le BOFiP et service-public.fr. Sources en bas de page.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Vous croiserez trois noms pour le même mécanisme : « statut du bailleur privé », « Relance logement » (le nom retenu par service-public.fr) et « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre du Logement à l’origine du texte. Ce n’est pas un statut juridique à déclarer : c’est une option fiscale, que vous choisissez dans votre déclaration de revenus.
Le dispositif succède au Pinel, fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, mais il fonctionne autrement. Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat. Le Jeanbrun fait entrer l’amortissement dans la location nue : vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers une part de la valeur du logement, comme en location meublée au réel. Son intérêt dépend donc de vos loyers imposables et de votre taux d’imposition.
Quels logements sont éligibles ?
- Un appartement dans un immeuble collectif, au sens du code de la construction et de l’habitation. Les maisons individuelles sont exclues.
- Dans le neuf : un logement acheté neuf ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou un logement que vous faites construire, si la demande de permis de construire est déposée dans cette période.
- Dans l’ancien : un logement acheté dans la même période, avec des travaux qui en font un logement neuf au sens de la TVA, ou des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition qui répondent aux critères d’une réhabilitation lourde. Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis la fin des travaux. Les monuments historiques et les biens labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.
- Partout en France : aucune zone n’est exigée pour l’éligibilité. Les zones A bis à C servent seulement à fixer les plafonds de loyer et de ressources.
La date d’acquisition retenue est celle de la signature de l’acte notarié (service-public.fr).
Qui peut en bénéficier ?
Les particuliers imposés sur leurs revenus fonciers au régime réel : le micro-foncier est exclu. Le dispositif s’applique aussi à un logement détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’impôt sur le revenu, si chaque associé garde toutes ses parts pendant la durée de location. Il ne s’applique pas lorsque la propriété du logement ou des parts est démembrée (usufruit et nue-propriété séparés).
L’option se fait dans la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est irrévocable. Service-public.fr précise que l’engagement de location est joint à la déclaration.
Quel avantage fiscal ?
Vous amortissez chaque année un pourcentage de la base amortissable. Cette base vaut 80 % du prix d’acquisition net de frais, car la loi fixe forfaitairement le terrain, non amortissable, à 20 % du prix. Dans l’ancien, le prix est majoré des travaux. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer que vous pratiquez.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Deux limites s’appliquent :
- Un plafond annuel par foyer fiscal, et non par logement : il couvre tous vos logements en Jeanbrun, neufs et anciens confondus. Acheter un deuxième logement n’augmente pas ce plafond. En location intermédiaire dans le neuf, l’amortissement annuel vaut 2,8 % du prix (80 % × 3,5 %) : le plafond de 8 000 € est donc atteint pour un logement d’environ 285 700 €.
- Un plafond par logement : le total des amortissements ne peut pas dépasser la valeur hors terrain, soit 80 % du prix.
L’amortissement commence le premier jour du mois d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure (dans l’ancien : le mois de fin des travaux). Selon service-public.fr, il se poursuit au-delà des 9 ans d’engagement tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.
Exemple chiffré : un T2 neuf à 250 000 €
Hypothèses, au 29/10/2026 : un T2 acheté 250 000 € net de frais en VEFA, loué en location intermédiaire, par un foyer imposé dans la tranche à 30 %, dont les revenus fonciers nets dépassent 7 000 € par an.
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €.
- Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €, donc déductible en entier.
- Effet sur l’impôt sur le revenu : 7 000 € × 30 % = 2 100 € de moins par an. Les prélèvements sociaux dus sur ces 7 000 € de revenus fonciers disparaissent aussi.
- Sur 9 ans : 63 000 € amortis, qui viendront en déduction du prix d’achat pour calculer la plus-value en cas de revente.
Cet exemple ne tient compte ni du crédit, ni des charges, ni de la vacance locative. L’amortissement réduit l’impôt sur des loyers : il ne rend pas un investissement rentable à lui seul. Pour estimer votre cas, utilisez le simulateur d’investissement locatif.
Plafonds de loyer et de ressources du locataire
La loi renvoie à des barèmes existants. En location intermédiaire, ce sont ceux du Pinel (III de l’article 199 novovicies du CGI). En location sociale et très sociale, ce sont ceux de Loc’Avantages (article 199 tricies). Les ressources du locataire s’apprécient à la date de signature du bail.
| Zone | Loyer maximum, location intermédiaire | Ressources maximum, personne seule | Ressources maximum, couple |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 €/m²/mois | 44 344 € | 66 276 € |
| A | 14,64 €/m²/mois | 44 344 € | 66 276 € |
| B1 | 11,80 €/m²/mois | 36 144 € | 48 268 € |
| B2 et C | 10,26 €/m²/mois | 32 530 € | 43 439 € |
Les plafonds pour les autres tailles de foyer, et ceux de la location sociale et très sociale (fixés commune par commune pour le loyer), sont sur la fiche Loc’Avantages de service-public.fr. Pour savoir dans quelle zone se trouve une commune, utilisez le simulateur de zonage.
Engagement de location et sortie anticipée
- Location nue, comme résidence principale du locataire, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans.
- La location doit commencer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement ou l’acquisition (dans l’ancien : la fin des travaux ou l’acquisition).
- Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus (enfants, parents, petits-enfants, grands-parents, frères et sœurs).
Si un engagement n’est pas respecté, par exemple en cas de vente ou d’arrêt de la location avant 9 ans, les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l’année. La loi prévoit un étalement de l’imposition par un système de quotient. Il n’y a pas de réintégration en cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint.
Déficit foncier et revente
Le dispositif ne crée pas de règle propre au déficit foncier. Selon service-public.fr, le déficit s’impute dans les conditions de droit commun : sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an hors intérêts d’emprunt (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027), le reste étant reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. L’administration fiscale n’a pas encore publié ses commentaires sur le dispositif au BOFiP au 29/10/2026.
À la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits (article 150 VB du CGI). Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable est élevée, sous réserve des abattements pour durée de détention.
Jeanbrun, Pinel ou LMNP : quelles différences ?
| Jeanbrun | Pinel | LMNP au réel | |
|---|---|---|---|
| Statut | Ouvert du 21/02/2026 au 31/12/2028 | Fermé depuis le 1er janvier 2025 | Ouvert |
| Avantage | Amortissement déduit des revenus fonciers | Réduction d’impôt | Amortissement déduit des loyers meublés |
| Location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale | Meublée |
| Logements | Collectif, neuf ou ancien rénové, partout en France | Collectif neuf, zones A bis, A et B1 | Tous logements |
| Plafonds de loyer | Oui | Oui | Non |
| Engagement | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans | Aucun |
Pour comparer location nue et meublée selon votre situation, lisez notre comparatif Jeanbrun ou meublé.
Ce qui pourrait changer
Au 29/10/2026, le texte en vigueur est celui de la loi de finances pour 2026. Deux textes en discussion pourraient le modifier, mais aucun n’est voté :
- le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté au Sénat le 8 juillet 2026 et attendu à l’Assemblée nationale. Il prévoit notamment d’abaisser le seuil de travaux dans l’ancien, d’ouvrir l’ancien aux maisons individuelles et, dans la version du Sénat, d’autoriser la location à un ascendant ou un descendant ;
- le projet de loi de finances pour 2027, qui prévoit de plafonner l’amortissement en location meublée (LMNP). Voir notre article sur le PLF 2027.
Tant qu’un texte n’est pas publié au Journal officiel, les règles décrites plus haut s’appliquent.
Trouver un logement éligible
Retrouvez les logements neufs éligibles au dispositif Jeanbrun sur Hop Hop Immo. Avant d’acheter, vérifiez le prix au m² par rapport au marché local, le loyer réellement possible sous le plafond et la demande locative du quartier : l’avantage fiscal ne compense pas un logement payé trop cher.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
C’est un avantage fiscal pour l’investissement locatif en location nue, créé par la loi de finances pour 2026. Il permet d’amortir 80 % du prix d’un appartement neuf ou rénové, et de déduire cet amortissement des revenus fonciers, en échange d’une location d’au moins 9 ans sous plafonds de loyer et de ressources.
Quel avantage fiscal concret ?
Une déduction de 3,5 % à 5,5 % par an de 80 % du prix dans le neuf (3 % à 4 % dans l’ancien), plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an et par foyer fiscal. C’est une déduction de revenus, pas une réduction d’impôt : l’économie dépend de votre taux d’imposition.
Quels sont les plafonds de loyer ?
En location intermédiaire, en 2026 : 19,71 €/m² par mois en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, hors charges. En location sociale et très sociale, les plafonds de Loc’Avantages s’appliquent, commune par commune.
Combien de temps faut-il louer ?
Au moins 9 ans, en location nue et comme résidence principale du locataire, avec un début de location dans les 12 mois. Si vous arrêtez avant, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec un PTZ ?
Non, pas pour le même logement. Le prêt à taux zéro finance l’achat de votre résidence principale, alors qu’un logement en Jeanbrun est loué. Pour choisir entre acheter pour y vivre et investir, lisez notre guide PTZ et Jeanbrun.
Sources officielles
- Légifrance, article 31 du code général des impôts, I, 1°, i et j : version en vigueur depuis le 21/02/2026. Consulté le 29/10/2026.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (JO du 20/02/2026). Consulté le 29/10/2026.
- Légifrance, article 150 VB du CGI : prix d’acquisition minoré des amortissements. Consulté le 29/10/2026.
- BOFiP, BOI-BAREME-000017 : plafonds de loyer et de ressources 2026, version du 10/03/2026. Consulté le 29/10/2026.
- Service-public.fr, Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun (vérifié le 21 juillet 2026). Consulté le 29/10/2026.
- Service-public.fr, Loc’Avantages : plafonds de la location sociale et très sociale. Consulté le 29/10/2026.
- ANIL, Loi de finances pour 2026 (n° 2026-08, à jour au 20 février 2026). Consulté le 29/10/2026.
- Vie-publique.fr, projet de loi relance et décentralisation du logement (mis à jour le 9 juillet 2026). Consulté le 29/10/2026.
