Dispositif Jeanbrun : le 31 décembre 2024, une page de l’histoire immobilière française s’est tournée. Le dispositif Pinel, qui a rythmé la vie des investisseurs pendant une décennie, a définitivement tiré sa révérence. Pour beaucoup, cette fin annoncée a sonné comme une inquiétude : est-il encore possible d’investir rentablement dans la pierre en France? La réponse est oui. Et elle pourrait même être « plus rentable qu’avant ».
En coulisses, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun prépare une révolution silencieuse mais puissante : le statut du bailleur privé. Loin des « coups de pouce » fiscaux temporaires, ce dispositif Jeanbrun promet de refonder totalement la manière dont on gagne de l’argent avec l’immobilier. Fini la chasse à la réduction d’impôt, place à la construction d’un patrimoine net d’impôt grâce à l’amortissement.
Chez Hophopimmo, nous avons analysé pour vous les contours de ce futur dispositif Jeanbrun. Pourquoi est-il le digne successeur du Pinel? Comment va-t-il booster la rentabilité du neuf? Décryptage d’une opportunité historique.
Faire une estimation de mon investissement avec la loi Jeanbrun
1. Pourquoi la fin du Pinel est une bonne nouvelle pour les investisseurs avisés grâce au dispositif Jeanbrun
Il faut oser le dire : le Pinel était devenu un piège pour certains. Certes, la réduction d’impôt (jusqu’à 63 000 € sur 12 ans) était alléchante sur le papier. Mais elle cachait souvent des effets pervers :
- Des prix gonflés : L’avantage fiscal était parfois « absorbé » par des prix de vente surévalués.
- Une rentabilité plafonnée : Les loyers imposés étaient souvent très inférieurs au marché réel.
- Une fiscalité lourde à la sortie : Une fois l’avantage fiscal consommé (après 9 ou 12 ans), l’investisseur se retrouvait avec des loyers de plein fouet imposés à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Résultat? Une rentabilité nette qui s’effondre.
Le gouvernement a tiré les leçons de cet échec. Avec le budget 2026, l’objectif du dispositif Jeanbrun n’est plus de subventionner l’achat, mais de défiscaliser le revenu. C’est un changement de philosophie radical qui protège votre patrimoine sur le long terme.
2. Le dispositif Jeanbrun : l’amortissement, nouvelle arme fatale
Le cœur du réacteur de ce nouveau mécanisme, souvent appelé dispositif Jeanbrun dans les médias, c’est une technique comptable bien connue des entreprises mais jusqu’ici refusée aux particuliers en location nue : l’amortissement.
Comprendre la mécanique de l’amortissement
Concrètement, l’amortissement permet de considérer que votre bien immobilier s’use avec le temps (ce qui est une fiction comptable, car l’immobilier a tendance à s’apprécier!). L’État vous autorise à déduire cette « usure théorique » de vos revenus locatifs.
Le dispositif Jeanbrun, du nom de l’actuel ministre du Logement Vincent Jeanbrun, prévoit un amortissement fiscal annuel de 3,5 % à 5,5 % pour les logements neufs loués pendant neuf ans, selon le niveau de loyers pratiqués.
Exemple chiffré : la puissance du 5 %
Prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement neuf T3 à Bordeaux pour 300 000 €.
- Base amortissable : 300 000 €.
- Amortissement annuel (5 %) : 15 000 €.
Si ce bien vous rapporte 10 000 € de loyers par an, faisons le calcul fiscal, que vous pouvez simuler en détail sur notre page dédiée au calcul de rentabilité locative :
- Revenus Locatifs : + 10 000 €
- Charges déductibles (Taxe foncière, assurance, gestion) : – 2 000 €
- Intérêts d’emprunt (approx) : – 4 000 €
- Amortissement dispositif Jeanbrun : – 15 000 €
Résultat Fiscal : – 11 000 € (Déficit)
Non seulement vous ne payez 0 € d’impôt sur vos loyers, mais vous créez un déficit de 11 000 €. C’est ici que le dispositif Jeanbrun devient magique : ce déficit pourrait être imputable sur votre revenu global (vos salaires), dans la limite d’un plafond rehaussé (on parle de 21 400 € voire 40 000 €!). Vous gagnez donc sur deux tableaux : des loyers nets d’impôt ET une baisse de votre impôt sur le revenu actuel. Pour plus de détails sur ces mécanismes, consultez notre guide complet sur le statut du bailleur privé.
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3. Le match : dispositif Jeanbrun vs LMNP
Jusqu’à présent, le Saint Graal de l’investisseur était le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Mais en 2026, la donne change.
Les menaces sur le LMNP
Le gouvernement a le LMNP dans le viseur. Accusé de favoriser la location courte durée (type Airbnb) au détriment du logement des familles, le régime fiscal du meublé pourrait être durci dans le PLF 2026 (réintégration des amortissements dans la plus-value, alignement des abattements). L’incertitude règne.
La sécurité du dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun est conçu comme le « LMNP du Nu ». Il offre les avantages comptables du LMNP (amortissement) sans ses inconvénients majeurs :
- Zéro gestion de mobilier : Pas besoin d’acheter 5 000 € de meubles tous les 7 ans. Pas d’inventaires de vaisselle à gérer.
- Stabilité locative : En louant nu, vous visez des locataires qui installent leur résidence principale pour longtemps (3 ans minimum). Le turnover est deux fois plus faible qu’en meublé, ce qui réduit les frais de remise en état et la vacance.
- Puissance fiscale supérieure : Le taux d’amortissement jusqu’à 5 % sur 20 ans du dispositif Jeanbrun est plus agressif que l’amortissement linéaire classique du LMNP (souvent 3 % sur 30 ans). Vous défiscalisez plus vite et plus fort.
Pour l’investisseur qui cherche la tranquillité (« Bon père de famille »), le dispositif Jeanbrun est le véhicule idéal.
4. Pourquoi le neuf (VEFA) est le grand gagnant du dispositif Jeanbrun?
Si la réforme s’applique aussi à l’ancien avec travaux, le neuf reste la voie royale pour optimiser ce statut.
- Pas d’aléa travaux : Dans l’ancien, pour bénéficier du taux de 4 %, vous devrez gérer des chantiers complexes de rénovation énergétique. Dans le neuf, vous achetez un produit fini, sous garantie décennale, directement éligible au dispositif Jeanbrun. N’oubliez pas de consulter notre article sur les garanties du neuf (GPA, décennale) pour comprendre comment vous êtes protégé.
- Performance énergétique RE2020 : Les biens neufs proposés sur Hophopimmo sont classés A ou B au DPE. C’est une garantie de valeur verte à la revente et une protection contre les interdictions de location qui frappent les passoires thermiques.
- Frais de notaire réduits : Rappelons que dans le neuf, les frais de notaire sont de 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien à 300 000 €, c’est une économie immédiate de 15 000 €, qui améliore votre rendement dès le jour 1. Tout le détail de ce calcul est disponible dans notre dossier sur le fonctionnement des frais de notaire dans le neuf.
5. La stratégie Hophopimmo : optimiser le dispositif Jeanbrun grâce au direct promoteur
Le dispositif Jeanbrun améliore la fiscalité, mais c’est à vous d’optimiser le prix d’achat. C’est là qu’intervient Hophopimmo.
Dans le schéma traditionnel, un bien neuf est souvent vendu par des intermédiaires qui prennent une commission (incluse dans le prix) de 5 à 10 %. Sur Hophopimmo, nous connectons les investisseurs directement aux stocks des promoteurs. Résultat : Vous accédez au « vrai prix » du marché, sans surcoût caché.
Combiner l’achat au juste prix (via Hophopimmo) avec la fiscalité optimale (via le dispositif Jeanbrun), c’est l’équation gagnante de 2026. Vous maximisez votre base amortissable tout en minimisant votre effort d’épargne.
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6. Comment se préparer dès maintenant?
Le budget 2026 est en cours de discussion, mais les investisseurs avertis n’attendent pas la publication du Journal Officiel pour agir. Les meilleurs lots partent toujours en premier.
Voici votre plan d’action en 3 étapes :
- Auditez votre capacité d’emprunt : Avec des taux stabilisés autour de 3,35 %, le crédit est de nouveau accessible. Validez votre enveloppe budgétaire grâce à notre guide sur la capacité d’emprunt.
- Identifiez les zones porteuses : Le dispositif Jeanbrun ciblera les zones tendues (A, Abis, B1). Visez les métropoles régionales (Bordeaux, Lyon, Nantes, Toulouse) où la demande locative est structurellement supérieure à l’offre.
- Surveillez les lancements Hophopimmo : Nos partenaires promoteurs anticipent déjà la réforme en lançant des programmes adaptés (surfaces optimisées, charges faibles).
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun n’est pas une simple « rustine » post-Pinel. C’est la reconnaissance tant attendue que l’investisseur immobilier est un acteur économique utile au pays. En vous permettant d’effacer l’impôt grâce à l’amortissement, l’État vous offre un levier patrimonial d’une puissance inédite.
Ne laissez pas passer le train de cette réforme. En 2014, ceux qui ont cru au Pinel dès le début ont fait les meilleures affaires. En 2026, ceux qui saisiront le dispositif Jeanbrun en premier construiront les patrimoines les plus solides de demain.
