Le dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif dans le neuf. Créé par la loi de finances pour 2026, il remplace la logique de réduction d’impôt du Pinel par un mécanisme d’amortissement. Voici ce qu’il faut retenir avant d’entrer dans le détail.
🎯 Le dispositif Jeanbrun en 30 secondes : officiellement appelé statut du bailleur privé, le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal optionnel créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il permet au propriétaire d’un logement neuf ou lourdement rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu, de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d’acquisition. En contrepartie : un engagement de location de 9 ans en résidence principale, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le dispositif s’applique sans condition de zonage, aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Déduction plafonnée à 8 000 € à 12 000 € par an et par foyer fiscal selon le niveau de loyer pratiqué.
Dans ce guide, nous décryptons le fonctionnement réel du dispositif : les conditions à respecter ligne par ligne, le calcul de l’amortissement avec un cas chiffré complet sur un bien à 250 000 €, la comparaison honnête avec le Pinel et le LMNP, les villes où l’équation du cashflow tient encore, et les quatre pièges qui peuvent transformer un bon montage fiscal en mauvais investissement.
1. Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Trois noms, un seul mécanisme
Vous croiserez trois appellations pour la même chose, et cette confusion terminologique explique une bonne partie du flou qui entoure le dispositif :
- « Statut du bailleur privé » : l’appellation générique, celle du projet gouvernemental initial
- « Plan Relance logement » : le cadre politique dans lequel la mesure s’inscrit
- « Dispositif Jeanbrun » ou « loi Jeanbrun » : le nom d’usage, hérité de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement à l’origine du texte
Précision importante : le « statut du bailleur privé » ne crée aucune nouvelle catégorie juridique de propriétaire. Vous ne devenez pas bailleur professionnel, vous n’avez pas de statut à déclarer au greffe. Il s’agit d’un régime fiscal optionnel que vous activez lors de votre déclaration de revenus.
La succession du Pinel : un changement de logique, pas un simple remplacement
Le Pinel s’est éteint le 31 décembre 2024, laissant l’investissement locatif neuf sans dispositif d’incitation pendant plus d’un an. Le marché de la promotion s’est effondré dans l’intervalle, et le Jeanbrun est né d’une concertation entre le gouvernement et les acteurs du logement pour relancer la machine.
Mais il ne s’agit pas d’un « Pinel 2 ». La différence est structurelle :
- Le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire, calculée sur le prix d’achat, indépendante de la rentabilité réelle du bien. Vous achetiez, vous louiez, vous encaissiez la réduction — quelle que soit la performance de l’opération.
- Le Jeanbrun accorde une déduction sur vos revenus fonciers, au titre de l’usure théorique du bien. L’avantage n’est donc pas un cadeau fiscal détaché du réel : il vient neutraliser l’imposition de vos loyers.
Conséquence directe : l’intérêt du Jeanbrun dépend entièrement de votre tranche marginale d’imposition et du montant de vos loyers. Un investisseur non imposable n’en tirera quasiment rien. Un investisseur à 41 % en tirera beaucoup.
L’amortissement entre dans la location nue
C’est la vraie nouveauté. Jusqu’ici, l’amortissement d’un bien immobilier était réservé à la location meublée (LMNP au régime réel) et aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. La location nue, elle, ne connaissait que la déduction des charges réelles ou l’abattement forfaitaire du micro-foncier.
Le Jeanbrun fait entrer l’amortissement dans la location nue. Le principe comptable est classique : un bâtiment se déprécie avec le temps, on constate cette dépréciation en charge. Le terrain, lui, ne se déprécie pas — c’est pourquoi la loi retient forfaitairement 20 % de foncier non amortissable, et donc une base amortissable de 80 % du prix.
2. Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ? Les conditions 2026
Les conditions sont nombreuses et cumulatives. Une seule non respectée fait tomber l’avantage — avec réintégration des amortissements déjà déduits.
Qui : particuliers et sociétés à l’IR
Le dispositif est ouvert aux personnes physiques imposées au régime réel foncier — le micro-foncier est donc exclu, il faut opter pour le réel. Il est également accessible aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, typiquement une SCI à l’IR : chaque associé déduit sa quote-part, à condition de conserver la totalité de ses parts jusqu’à la fin de la période de location.
L’option se formalise lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est irrévocable pour le bien concerné.
Quel bien : collectif uniquement, neuf ou lourdement rénové
Restriction majeure à connaître avant de chercher : les maisons individuelles sont exclues. Le bien doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Pour un logement neuf, il doit :
- Être acquis neuf ou en VEFA entre le 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) et le 31 décembre 2028
- Ou faire l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire dans cette même fenêtre
Pour un logement ancien, les conditions sont nettement plus exigeantes et cumulatives : acquisition dans la même fenêtre, travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, critères de réhabilitation lourde avec atteinte d’une classe énergétique A ou B, et exclusion des monuments historiques et biens labellisés Fondation du patrimoine.
Quel engagement : 9 ans, location nue, résidence principale
Le propriétaire s’engage à louer le logement dans des conditions strictes :
- Location nue à usage d’habitation principale — le meublé, la location saisonnière et la résidence secondaire sont exclus
- Location effective et continue pendant 9 ans minimum, commencée dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition
- Locataire extérieur au cercle familial : ni membre du foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus
- Respect des plafonds de loyers et de ressources correspondant au niveau choisi
Les plafonds de loyers 2026
Le dispositif fonctionne par gradation : plus votre loyer est modéré, plus votre amortissement est élevé. Trois niveaux existent.
Pour le niveau intermédiaire, les plafonds sont alignés sur le barème du logement locatif intermédiaire, exprimés en €/m² de surface habitable, hors charges, pour les baux conclus en 2026 :
| Zone | Plafond de loyer intermédiaire 2026 |
|---|---|
| A bis | 19,71 €/m²/mois |
| A | 14,64 €/m²/mois |
| B1 | 11,80 €/m²/mois |
| B2 | 10,26 €/m²/mois |
| C | 10,26 €/m²/mois |
Ces plafonds s’appliquent avec un coefficient multiplicateur qui avantage les petites surfaces, selon la formule héritée du Pinel : 0,7 + 19/surface utile, plafonné à 1,2. Concrètement, un studio de 25 m² bénéficie d’un plafond au m² nettement plus élevé qu’un T4 de 90 m² — ce qui explique pourquoi les petites surfaces dominent les sélections Jeanbrun.
Pour les niveaux social et très social, les plafonds sont ceux du référentiel Loc’Avantages, fixés commune par commune et révisés chaque année par arrêté. Les plafonds de ressources des locataires suivent la même logique : barème du logement intermédiaire pour le niveau intermédiaire, barème Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
⚠️ Point de vigilance : le BOFiP consacré au dispositif Jeanbrun était encore attendu au second semestre 2026 au moment de la rédaction de ce guide. Certaines modalités pratiques (justificatifs, articulation avec le déficit foncier, cas particuliers) restent à préciser par l’administration fiscale. Vérifiez les barèmes en vigueur à la date de signature de votre bail.
Bonne nouvelle : plus de condition de zonage
Contrairement au Pinel, qui restreignait l’éligibilité aux zones A bis, A et B1, le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire. Un studio à Limoges, un T2 à Caen ou un T3 à Roanne sont éligibles au même titre qu’un appartement lyonnais. C’est un changement de doctrine considérable : le dispositif ne cherche plus à concentrer l’investissement sur les zones tendues, mais à relancer la production partout. Pour l’investisseur, cela ouvre l’accès aux villes moyennes où l’équation locative est souvent plus favorable.
3. Amortissement Jeanbrun : comment ça marche concrètement
Les taux d’amortissement 2026
Le taux dépend de deux paramètres : la nature de l’opération (neuf ou ancien rénové) et le niveau de loyer que vous acceptez de pratiquer.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 3 % / an |
| Social | 4,5 % / an | 3,5 % / an |
| Très social | 5,5 % / an | 4 % / an |
Ce taux s’applique à une base éligible de 80 % du prix d’acquisition net de frais (majoré, dans l’ancien, du montant des travaux éligibles). L’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble — ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Le double plafond qu’il faut absolument intégrer
La loi instaure deux limites distinctes :
- Plafond global : le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut pas dépasser la valeur hors foncier, soit 80 % du prix d’acquisition.
- Plafond annuel, par foyer fiscal : la somme des déductions au titre des amortissements, tous biens confondus, ne peut excéder 8 000 € par an. Ce plafond passe à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts issus des logements amortis relèvent de la location sociale, et à 12 000 € si au moins 50 % relèvent de la location très sociale.
Le second plafond est le vrai facteur limitant, et il est souvent mal compris. Il s’apprécie par foyer fiscal, pas par bien : deux appartements Jeanbrun ne vous donnent pas droit à 16 000 € de déduction annuelle. Acheter un second lot n’augmente pas votre plafond, il vous fait simplement l’atteindre plus vite.
Le calcul du point de bascule est instructif. En location intermédiaire dans le neuf, l’amortissement annuel vaut 0,8 × prix × 3,5 %, soit 2,8 % du prix. Le plafond de 8 000 € est donc atteint pour un bien de 285 700 €. Au-delà, chaque euro investi supplémentaire ne génère plus aucun avantage fiscal additionnel.
| Niveau de loyer (neuf) | Prix à partir duquel le plafond annuel mord |
|---|---|
| Intermédiaire (3,5 %, plafond 8 000 €) | ~285 700 € |
| Social (4,5 %, plafond 10 000 €) | ~277 800 € |
| Très social (5,5 %, plafond 12 000 €) | ~272 700 € |
À retenir : le dispositif Jeanbrun est calibré pour des biens jusqu’à environ 275 000 à 285 000 €. C’est un signal fort sur la stratégie à adopter — et cela explique pourquoi les studios et T2 en villes moyennes sortent systématiquement en tête des sélections.
Cas chiffré complet : un T2 neuf à 250 000 €
Prenons un appartement neuf en VEFA acheté 250 000 € net de frais, loué en intermédiaire, par un investisseur dans la tranche marginale d’imposition à 30 %.
- Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 €
- Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € (sous le plafond de 8 000 €, donc intégralement déductible)
- Taux d’économie réel : 30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 47,2 %
- Économie d’impôt annuelle : 7 000 € × 47,2 % = 3 304 €/an, soit 275 €/mois
Sur la durée de l’engagement :
| Horizon | Amortissement cumulé | Économie cumulée (TMI 30 %) | Économie cumulée (TMI 41 %) |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 7 000 € | 3 304 € | 4 074 € |
| Année 3 | 21 000 € | 9 912 € | 12 222 € |
| Année 6 | 42 000 € | 19 824 € | 24 444 € |
| Année 9 (fin d’engagement) | 63 000 € | 29 736 € | 36 666 € |
Soit une économie représentant près de 12 % du prix d’achat sur neuf ans pour un contribuable à 30 %, et près de 15 % pour un contribuable à 41 %. À titre de comparaison, le Pinel offrait 12 % sur six ans et 21 % sur douze ans — mais sur des biens contraints par le zonage et souvent vendus avec une surcote.
Deux précisions importantes. D’abord, l’amortissement est une déduction, pas une réduction d’impôt : il réduit votre base imposable, il n’efface pas directement de l’impôt. Son efficacité est donc proportionnelle à votre TMI — un contribuable à 11 % ne récupère que 28,2 %, soit 1 974 €/an sur ce même bien. Ensuite, si l’amortissement excède vos revenus fonciers et crée un déficit, ce sont les règles générales du déficit foncier qui s’appliquent (imputation sur le revenu global limitée à 10 700 €/an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027) — un point que le BOFiP devra confirmer pour l’amortissement Jeanbrun.
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4. Jeanbrun vs Pinel vs LMNP : le tableau comparatif
Le Jeanbrun se compare à deux références : le Pinel qu’il remplace, et le LMNP qui reste sa principale alternative pour un investisseur en 2026.
| Critère | Jeanbrun (2026-2028) | Pinel (clos fin 2024) | LMNP au réel |
|---|---|---|---|
| Mécanisme | Déduction (amortissement 3 à 5,5 % sur 80 % du prix) | Réduction d’impôt forfaitaire sur le prix | Amortissement du bien et du mobilier, sans plafond spécifique |
| Type de location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale | Meublée |
| Zonage | Aucun — tout le territoire | A bis, A, B1 | Aucun |
| Type de bien | Collectif uniquement, neuf ou rénové lourd | Collectif, neuf | Neuf ou ancien, collectif ou individuel |
| Plafonds de loyers | Oui (intermédiaire, social, très social) | Oui | Non |
| Plafond de l’avantage | 8 000 à 12 000 €/an par foyer fiscal | Plafonné à 300 000 € d’investissement | Pas de plafond annuel de déduction |
| Engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | Aucun engagement de durée |
| Effet à la revente | Prix d’acquisition minoré des amortissements → plus-value majorée | Neutre | Amortissements réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis 2025 |
| Efficacité selon la TMI | Forte (proportionnelle à la TMI) | Indépendante de la TMI | Forte |
Comment trancher ? Trois lignes de partage simples :
- TMI faible (0 % ou 11 %) : ni Jeanbrun ni LMNP au réel ne sont particulièrement pertinents. La déduction ne vaut que ce que vaut votre taux d’imposition.
- TMI 30 % et plus, tolérance faible à la gestion : le Jeanbrun a l’avantage. Location nue, bail de trois ans, turnover limité, pas de mobilier à renouveler.
- TMI 30 % et plus, recherche de rendement maximal : le LMNP reste souvent devant, parce qu’il n’impose ni plafond de loyer, ni plafond annuel d’amortissement, ni engagement de 9 ans. Le prix à payer : une gestion plus lourde et une fiscalité de sortie désormais alignée.
🔗 Pour un arbitrage détaillé entre location nue et meublée, consultez notre comparatif Jeanbrun vs LMNP.
5. Cashflow positif : dans quelles villes le Jeanbrun est-il rentable ?
Voici la question que personne ne pose assez tôt. Un dispositif fiscal généreux sur un bien mal acheté reste un mauvais investissement.
La réalité du cashflow : soyons honnêtes
Sur les lots éligibles que nous analysons, une minorité seulement dégage un cashflow positif avant avantage fiscal — c’est-à-dire un loyer qui couvre à lui seul les charges et la mensualité de crédit. C’est la réalité mathématique du marché en 2026 : avec des taux de crédit autour de 3,3 à 3,5 % et des plafonds de loyers encadrés, l’autofinancement intégral reste l’exception.
Ce qui change avec le Jeanbrun, c’est que l’économie d’impôt vient combler l’écart. Sur notre exemple à 250 000 €, les 275 €/mois d’économie fiscale transforment un effort d’épargne de 300 €/mois en effort quasi nul. C’est là que se joue l’intérêt réel du dispositif — pas dans un mythe d’autofinancement.
Les critères qui font basculer l’équation
Trois paramètres déterminent si un lot Jeanbrun peut s’approcher de l’autofinancement :
- Un prix au m² modéré, pour rester loin du plafond de 285 000 € tout en visant une surface louable
- Un écart faible entre le loyer de marché et le plafond intermédiaire. En zone B2 et C, le plafond de 10,26 €/m² est souvent proche, voire supérieur, au loyer de marché : la contrainte ne coûte presque rien. En zone A bis, respecter 19,71 €/m² peut représenter une décote de 30 % sur le loyer réel.
- Une petite surface, qui bénéficie du coefficient multiplicateur et affiche un rendement brut structurellement supérieur
Cinq villes où l’équation fonctionne
À partir des lots éligibles Jeanbrun référencés sur notre plateforme, voici cinq marchés où le rapport prix / plafond de loyer est particulièrement favorable.
- Orléans — zone B1, studios et T2 neufs à partir d’environ 86 800 €. Le meilleur compromis marché étudiant / prix d’entrée bas de notre sélection.
- Caen — plus de 20 lots référencés, studios neufs autour de 94 000 €. Demande locative étudiante soutenue et plafonds de loyers peu contraignants.
- Clermont-Ferrand — T2 et T3 à partir de 121 400 €, marché universitaire et industriel stable, prix au m² parmi les plus bas des métropoles régionales.
- Toulouse — le plus gros gisement de notre sélection avec plus de 60 lots, T3 dès 168 800 €. Croissance démographique forte, zone B1 : le plafond intermédiaire reste tenable.
- Montpellier — une cinquantaine de lots, studios à partir de 85 000 €. Tension locative élevée et vacance très faible sur les petites surfaces.
À l’inverse, Paris, Lyon et Bordeaux demandent une analyse au cas par cas : le prix d’entrée y dépasse souvent le seuil de 285 000 € au-delà duquel le plafond annuel d’amortissement tronque l’avantage, et l’écart entre loyer de marché et loyer plafonné y est le plus large. Le Jeanbrun peut y rester pertinent pour un patrimoine long terme, beaucoup moins pour une logique de cashflow.
6. Les pièges à éviter avec le dispositif Jeanbrun
Piège n°1 — Oublier que l’amortissement se paie à la revente
C’est le point le plus souvent passé sous silence. En cas de cession, la loi prévoit que le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements déduits. Sur notre exemple à 250 000 €, ce sont 63 000 € d’amortissements qui viennent gonfler la plus-value imposable après neuf ans.
L’avantage fiscal du Jeanbrun est donc en partie un report d’imposition, pas un cadeau net. Il devient un gain réel si vous conservez le bien suffisamment longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). Le Jeanbrun est un dispositif de détention longue, pas un montage de revente à 10 ans.
Piège n°2 — Payer la surcote « dispositif fiscal »
Le réflexe historique du marché de la défiscalisation : quand un dispositif apparaît, certains prix s’ajustent à la hausse. Un appartement vendu 250 000 € dans un secteur où un bien récent comparable en vaut 210 000 € vous fait perdre 40 000 € — soit davantage que l’intégralité de l’économie fiscale sur neuf ans.
Le test à faire systématiquement : comparez le prix au m² proposé au prix du marché local sur des biens récents, pas aux autres programmes du même promoteur. Si l’écart dépasse 10 %, l’avantage fiscal ne le compensera pas.
Piège n°3 — Sous-estimer le risque de vacance
L’engagement porte sur une location effective et continue de 9 ans. Une vacance prolongée ne fragilise pas seulement votre trésorerie : elle peut mettre en cause le respect de l’engagement. Ce risque est d’autant plus réel que la suppression du zonage ouvre le dispositif à des marchés où la demande locative est parfois mince.
Avant d’acheter, vérifiez la tension locative réelle du quartier — pas de la ville. Un studio neuf à 10 minutes à pied d’un campus n’a rien à voir avec le même studio en périphérie mal desservie.
Piège n°4 — Rompre l’engagement sans mesurer la facture
En cas de non-respect de l’engagement de location, le revenu foncier de l’année concernée est majoré de la totalité des amortissements déjà déduits. Un système de quotient atténue la progressivité de l’impôt, mais la note reste lourde : sur notre exemple, une rupture en année 7 déclencherait la réintégration de 49 000 €.
Trois exceptions seulement permettent d’y échapper : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, ou décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. Un divorce, une mutation ou un simple changement d’avis ne sont pas des motifs recevables.
Notez enfin que le Jeanbrun n’est pas cumulable, sur un même logement, avec les dispositifs Pinel, Duflot, Denormandie, Malraux ou Girardin social, et que le démembrement de propriété est exclu — sauf lorsqu’il résulte du décès d’un conjoint.
7. Comment investir en Jeanbrun avec Hop Hop Immo
Le principal obstacle pratique du dispositif n’est pas fiscal, il est opérationnel : identifier, parmi des milliers de lots neufs, ceux qui cochent toutes les cases — immeuble collectif, calendrier d’acquisition, prix cohérent avec le plafond d’amortissement, et loyer de marché compatible avec le plafond réglementaire.
C’est exactement ce que fait notre sélection Jeanbrun.
- Explorez les lots éligibles. Notre plateforme référence actuellement plus de 750 lots éligibles au dispositif Jeanbrun dans 303 villes, à partir de 78 649 €. Chaque lot reçoit un score Jeanbrun sur 100, calculé à partir du cashflow estimé, du rendement locatif et du rapport prix / marché local.
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Faut-il investir en Jeanbrun en 2026 ?
Le dispositif Jeanbrun n’est ni le miracle annoncé par certains commercialisateurs, ni le gadget dénoncé par d’autres. C’est un outil cohérent pour un profil précis : un contribuable à 30 % ou 41 % de TMI, qui cherche un actif de détention longue, accepte une location nue encadrée, et vise un bien de 100 000 à 280 000 € dans un marché locatif tendu.
Pour ce profil, il change réellement l’équation : il neutralise l’imposition des loyers pendant toute la phase de constitution du patrimoine, au moment précis où l’effort d’épargne est le plus lourd. Hors de ce profil, d’autres véhicules resteront plus efficaces.
Un dernier point de calendrier : la fenêtre d’acquisition se referme le 31 décembre 2028. En VEFA, entre la réservation et la signature de l’acte, comptez plusieurs mois — l’horizon de décision réel est donc plus proche qu’il n’y paraît.
❓ FAQ — Vos questions sur le dispositif Jeanbrun 2026
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et où trouver des biens éligibles ? Le dispositif Jeanbrun, officiellement « statut du bailleur privé », est un régime fiscal optionnel créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Il permet de déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel de 3 % à 5,5 % calculé sur 80 % du prix d’acquisition d’un logement collectif neuf ou lourdement rénové, loué nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, sous plafonds de loyers et de ressources. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France, sans condition de zonage. Hop Hop Immo référence plus de 750 lots neufs éligibles dans 303 villes, à partir de 78 649 €, chacun assorti d’un score Jeanbrun et d’une estimation de cashflow.
Le Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ? Oui dans sa fonction — relancer l’investissement locatif dans le neuf après la fin du Pinel au 31 décembre 2024 — mais non dans son mécanisme. Le Pinel accordait une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, indépendante de vos revenus fonciers et de votre tranche d’imposition. Le Jeanbrun accorde une déduction d’amortissement sur vos revenus fonciers : son efficacité dépend directement de votre tranche marginale d’imposition. Autres différences majeures : le Jeanbrun supprime toute condition de zonage, s’ouvre à l’ancien lourdement rénové, exige 9 ans d’engagement au lieu de 6, et plafonne l’avantage à 8 000-12 000 € par an et par foyer fiscal.
Quel est l’avantage fiscal du Jeanbrun ? Vous déduisez chaque année de vos revenus fonciers un amortissement égal à 80 % du prix d’acquisition multiplié par un taux de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf (3 %, 3,5 % ou 4 % dans l’ancien rénové), selon que vous louez au niveau intermédiaire, social ou très social. Pour un bien de 250 000 € loué en intermédiaire, cela représente 7 000 € de déduction annuelle, soit 3 304 € d’économie réelle par an pour un contribuable à 30 % de TMI (impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), et 4 074 € à 41 %. Sur les 9 ans d’engagement, l’économie cumulée atteint environ 12 % à 15 % du prix d’achat. Attention : les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu au calcul de la plus-value à la revente.
Peut-on cumuler Jeanbrun et PTZ ? Pas sur la même opération. Le prêt à taux zéro finance exclusivement l’achat de votre résidence principale, alors que le dispositif Jeanbrun impose de louer le logement à un tiers en résidence principale. Les deux sont donc incompatibles sur un même bien. En revanche, rien n’empêche un même foyer d’avoir acheté sa résidence principale avec un PTZ et d’investir par ailleurs dans un logement locatif sous statut Jeanbrun — les deux dispositifs vivent leur vie séparément. Sur un investissement Jeanbrun, les leviers de financement restent le crédit immobilier classique et, le cas échéant, le prêt épargne logement.
Quels sont les plafonds 2026 du dispositif Jeanbrun ? Il faut distinguer trois plafonds. Plafond de loyer pour le niveau intermédiaire : 19,71 €/m²/mois en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, à moduler par le coefficient multiplicateur qui avantage les petites surfaces ; les niveaux social et très social suivent le référentiel Loc’Avantages fixé commune par commune. Plafond de déduction annuelle : 8 000 € par an et par foyer fiscal, porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts concernés relèvent de la location sociale, et à 12 000 € pour la location très sociale. Plafond global : le cumul des amortissements ne peut dépasser 80 % du prix d’acquisition. Les plafonds de ressources des locataires suivent le barème du logement intermédiaire ou celui de Loc’Avantages selon le niveau retenu.
Sources officielles
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 47)
- ANIL — Analyse juridique n° 2026-08 : loi de finances pour 2026
- impots.gouv.fr — déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044)
- service-public.fr — investissement locatif et fiscalité du bailleur
Ce guide a une vocation pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Le dispositif Jeanbrun est récent et ses modalités d’application restent susceptibles d’être précisées par décret et par la doctrine fiscale. Avant tout engagement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable.
Dernière vérification des textes officiels : août 2026.
