Acheter un bien immobilier est un investissement majeur. La peur principale ? Découvrir des malfaçons ou devoir payer de lourds travaux de réparation juste après l’emménagement. C’est ici que l’immobilier neuf creuse l’écart avec l’ancien.
En achetant en VEFA, vous ne bénéficiez pas d’une, mais de trois garanties du neuf obligatoires qui vous protègent jusqu’à 10 ans après la remise des clés. Fuite d’eau, fissure, volet bloqué : qui paie quoi et pendant combien de temps ? Voici le mode d’emploi de votre bouclier juridique (GPA, Biennale, Décennale).
1. La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) – Durée : 1 an
C’est la garantie la plus complète, mais aussi la plus courte. Elle démarre le jour de la Livraison & remise des clés.
Pendant la première année (les 12 mois suivant la réception), le constructeur a l’obligation de réparer tous les désordres signalés, quelle que soit leur nature ou leur importance.
- Ce qu’elle couvre : Absolument tout (sauf l’usure normale). Une porte qui ferme mal, une peinture qui s’écaille, un robinet qui goutte, une prise mal fixée…
- Comment l’activer : Vous devez signaler le défaut par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au promoteur. Il a alors obligation d’intervenir rapidement.
2. La Garantie Biennale (ou Bon Fonctionnement) – Durée : 2 ans
Une fois la première année passée, la garantie biennale prend le relais pour une année supplémentaire (soit 2 ans au total après la livraison).
Elle couvre spécifiquement les éléments d’équipement « dissociables » du bâtiment. C’est-à-dire tout ce qui peut être enlevé ou remplacé sans toucher au gros œuvre (sans casser les murs).
- Ce qu’elle couvre : Les volets roulants, les radiateurs, la robinetterie, les portes intérieures, l’interphone, le ballon d’eau chaude.
- Exemple : Si le moteur de votre volet roulant lâche au bout de 18 mois, c’est le promoteur qui paie le remplacement, pas vous.
3. La Garantie Décennale – Durée : 10 ans
C’est la clé de voûte des garanties du neuf. Elle vous protège pendant 10 ans contre les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent « impropre à sa destination » (inhabitable).
- Ce qu’elle couvre : Les fondations, la toiture (étanchéité), les murs porteurs, mais aussi les gros équipements indissociables (chauffage central encastré, carrelage scellé).
- Exemple : Une grosse fissure apparaît sur la façade, l’eau s’infiltre par le toit, ou le carrelage se soulève sur toute la surface du salon.
- Ce qu’elle ne couvre pas : Les défauts purement esthétiques (une micro-fissure capillaire sans danger) ou les dégâts liés à un mauvais entretien de votre part.
L’assurance Dommages-Ouvrage (DO) : pourquoi est-elle cruciale ?
Vous entendrez souvent parler de la « DO ». C’est l’assurance obligatoire que souscrit le promoteur avant même l’ouverture du chantier. Elle ne remplace pas les garanties du neuf, elle les accélère.
En cas de sinistre grave (relevant de la décennale), les procédures judiciaires pour déterminer « qui est responsable » (l’architecte ? le maçon ? le couvreur ?) peuvent durer des années.
L’assurance Dommages-Ouvrage a pour but de vous préfinancer les réparations rapidement (sous 90 jours max), sans attendre que le tribunal tranche sur la responsabilité des artisans. C’est elle qui paie les travaux d’urgence pour que vous restiez au sec.
Tableau récapitulatif de votre couverture
| Période | Garantie Active | Ce qui est couvert |
| Année 1 | GPA (Parfait Achèvement) | TOUS les défauts (techniques & esthétiques) |
| Année 1 à 2 | Biennale (Bon fonctionnement) | Équipements démontables (volets, robinets…) |
| Année 1 à 10 | Décennale | Solidité du bâtiment, étanchéité, gros œuvre |
Comparaison : et dans l’ancien ?
C’est là que le match acheter neuf ou ancien tourne à l’avantage du neuf, grâce aux garanties du neuf.
Dans l’ancien, vous achetez « en l’état ». Si la chaudière casse deux mois après votre arrivée, c’est pour votre pomme. Si le toit fuit, c’est à vos frais. Les recours pour « vices cachés » sont extrêmement difficiles à prouver et coûteux en frais d’avocat.
Avec les garanties du neuf, vous achetez avant tout la tranquillité d’esprit : aucun budget « imprévu travaux » à prévoir pendant 10 ans.
Conclusion : dormez sur vos deux oreilles grâce aux garanties du neuf
Ces protections sont acquises de plein droit. Elles sont attachées au bien, pas à l’acheteur. Cela signifie que si vous revendez votre appartement au bout de 5 ans, le nouvel acquéreur profitera des 5 années de garantie décennale restantes. C’est un argument de revente puissant.
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