C’est le juge de paix de tout investissement. Avant de signer quoi que ce soit, vous devez maîtriser le calcul de rentabilité locative. Mais attention aux miroirs aux alouettes : un rendement affiché de 6% peut cacher une réalité bien moins reluisante une fois les charges et les impôts payés.
Brut, Net, Net-Net, Cash-Flow : ces termes vous semblent flous ? C’est pourtant la maîtrise de ces nuances qui distingue l’amateur de l’investisseur à succès. Pour éviter les mauvaises surprises, voici le guide étape par étape pour effectuer votre calcul de rentabilité locative et évaluer le potentiel réel de votre futur bien.
1. La Rentabilité Brute : l’indicateur « vitrine »
C’est le chiffre que vous voyez sur les annonces ou que les agents immobiliers vous donnent rapidement. C’est un premier indicateur, utile pour trier les annonces, mais insuffisant pour décider.
La formule :
(Loyer annuel / Prix d’achat total) x 100
- Exemple : Vous achetez un T2 à 200 000 € (frais inclus). Il se loue 800 €/mois (9 600 €/an).
- Calcul : (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8 % Brut.
2. La Rentabilité Nette : la réalité du terrain
Pour affiner votre calcul de rentabilité locative, il faut soustraire toutes les charges qui incombent au propriétaire. C’est ici que le rendement commence à fondre.
Les charges à déduire :
- La taxe foncière (attention, dans le neuf, vous avez souvent l’exonération de taxe foncière les 2 premières années, mais comptez-la pour le long terme).
- Les charges de copropriété non récupérables.
- Les frais de gestion locative si vous passez par une agence.
- L’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
- L’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI).
La formule :
(Loyers annuels – Charges annuelles) / Prix d’achat total x 100
- Suite de l’exemple : Si vous avez 2 000 € de charges par an.
- Calcul : (9 600 – 2 000) / 200 000 x 100 = 3,8 % Net.
3. La Rentabilité « Net-Net » : le verdict fiscal
C’est le chiffre le plus important, celui qui prend en compte la fiscalité. C’est à cette étape que le choix du dispositif (Pinel, LLI ou LMNP) change tout. Un bien moyen peut devenir excellent s’il est peu fiscalisé, et inversement.
Pour optimiser ce calcul de rentabilité locative final, vous devez déduire l’impôt sur les revenus locatifs.
- En location nue classique : Vous pouvez perdre jusqu’à 47% de vos loyers en impôts (TMI + Prélèvements sociaux). Votre rendement peut chuter à 2%.
- En statut LMNP : Grâce à l’amortissement, votre impôt est souvent nul. Votre rentabilité Net-Net reste donc égale à votre rentabilité Nette (3,8%).
- Avec le statut du bailleur privé : L’amortissement en nu permet aussi de préserver ce rendement.
Le Cash-Flow : votre bien s’autofinance-t-il ?
Ne confondez pas rentabilité (pourcentage) et Cash-Flow (trésorerie). Le Cash-Flow répond à la question : « Dois-je sortir de l’argent de ma poche tous les mois ? »
Calcul du Cash-Flow mensuel :
Loyer perçu – (Mensualité de crédit + Charges mensuelles + Impôts)
- Cash-flow Positif : Le loyer paie tout. Vous gagnez de l’argent tous les mois.
- Cash-flow Négatif (Effort d’épargne) : Vous devez ajouter 100 ou 200 € par mois.
Dans le neuf, grâce aux frais de notaire réduit dans le neuf qui diminuent le montant à emprunter, il est plus facile de se rapprocher de l’équilibre, surtout si vous avez négocié un bon taux grâce à votre capacité d’emprunt.
Conclusion : ne regardez pas que le taux
Un calcul de rentabilité locative élevé (8% ou plus) cache souvent un risque (quartier difficile, vacance locative, pas de potentiel de plus-value). Dans le neuf, les rentabilités oscillent souvent entre 3% et 4,5% net, mais elles sont sécurisées : peu de travaux (garantie décennale), charges faibles (RE2020) et revente facile. C’est le prix de la sérénité patrimoniale.
Vous voulez simuler votre investissement ? Nos fiches programmes détaillent les loyers estimés pour vous aider à calculer.