Vous avez trouvé le bien de vos rêves sur plan ? Félicitations ! La prochaine étape est la signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire). C’est l’acte fondateur de votre achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
Bien qu’il ne s’agisse pas encore de l’acte de vente définitif chez le notaire, ce document vous engage juridiquement et financièrement. Il fixe les règles du jeu jusqu’à la remise des clés. Pas question de le signer à la va-vite sur un coin de table ! Dépôt de garantie, notice descriptive, conditions suspensives : voici la checklist des points cruciaux à contrôler dans votre contrat de réservation.
1. Le prix de vente est-il ferme et définitif ?
C’est la première chose à regarder. Le contrat de réservation doit mentionner le prix de vente TTC. Attention, assurez-vous qu’il est mentionné comme « ferme, définitif et non révisable ».
Certains contrats prévoient une clause de révision de prix en fonction de l’indice BT01 (coût de la construction). Si cette clause est présente, le prix final pourrait augmenter si le coût des matériaux flambe durant le chantier. Négociez toujours la suppression de cette révision.
2. La description du bien (La Notice Descriptive)
En VEFA, vous achetez sur papier. La description doit donc être chirurgicale. Le contrat de réservation doit préciser :
- La surface habitable approximative (en m²).
- Le nombre de pièces principales et de dépendances (cave, parking, balcon).
- La qualité des matériaux (type de chauffage, volets, carrelage…).
Ces éléments sont détaillés dans la Notice Descriptive annexée au contrat. Lisez-la attentivement : c’est votre seule garantie contre les mauvaises surprises lors de la livraison et remise des clés. Si le contrat promet du « parquet en chêne » et que la notice dit « sol stratifié imitation bois », c’est la notice qui fera foi !
3. La date de livraison (et les pénalités)
Le promoteur s’engage sur une date de livraison (souvent exprimée en trimestre, ex : « 2ème trimestre 2026 »). Vérifiez la présence d’une clause concernant les retards. Si la loi protège le promoteur en cas d’intempéries ou de force majeure, vous devez être vigilant sur les clauses abusives qui l’exonéreraient de toute responsabilité.
4. Les conditions suspensives : votre porte de sortie
C’est votre filet de sécurité. Le contrat de réservation doit obligatoirement inclure des « conditions suspensives ». Si ces conditions ne se réalisent pas, la vente est annulée et vous récupérez votre dépôt de garantie intégralement.
La plus importante est la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle stipule que si les banques refusent de vous financer (malgré vos démarches sérieuses), vous n’êtes plus obligé d’acheter. Pour bétonner votre dossier en amont, assurez-vous d’avoir bien calculé votre capacité d’emprunt.
5. Le dépôt de garantie : combien et où ?
Au moment de signer le contrat de réservation, le promoteur vous demandera un chèque ou un virement. C’est le dépôt de garantie. La loi encadre strictement son montant :
- 5% du prix si la vente est signée dans moins d’un an.
- 2% du prix si la vente est signée entre 1 et 2 ans.
- 0% au-delà de 2 ans.
Important : Ne faites jamais de chèque directement à l’ordre du promoteur ! L’argent doit être bloqué sur un compte spécial (chez un notaire ou dans une banque) au nom de l’acquéreur. Il ne sera débloqué que lors de la signature de l’acte authentique.
Et si je change d’avis ? (Délai de rétractation)
La loi SRU vous protège. Après la signature du contrat de réservation (ou sa réception par courrier recommandé), vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Durant cette période, vous pouvez annuler votre achat sans motif et sans pénalité. Vous récupérerez alors votre dépôt de garantie sous 21 jours.
Conclusion : une étape clé pour sécuriser votre projet
Le contrat de réservation est un document standardisé, mais il mérite toute votre attention. Une fois signé, il enclenche la recherche de financement. C’est le moment idéal pour vérifier si vous êtes éligible aux aides pour acheter sa résidence principale comme le PTZ.
Tout vous semble clair et le programme vous plaît ? Vous pouvez signer sereinement.
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