L’une des grandes particularités de l’achat dans le neuf (VEFA), c’est que vous ne payez pas votre logement en une seule fois chez le notaire. Le paiement est fractionné tout au long du chantier : ce sont les appels de fonds.
Ce système est très encadré par la loi pour protéger l’acheteur : vous ne payez que ce qui est réellement construit. Fini la peur du promoteur qui part avec la caisse avant d’avoir posé la première brique !
Quel est le pourcentage légal à payer aux fondations ? Comment débloquer l’argent auprès de la banque ? Voici le calendrier officiel des appels de fonds pour maîtriser votre trésorerie.
Le principe : on paie ce qui est construit
Dès la signature du contrat de réservation, vous savez combien vous allez payer, mais pas exactement quand.
Le rythme des paiements dépend de l’avancement réel des travaux. Le promoteur ne peut pas vous réclamer d’argent selon son bon vouloir : il doit prouver (via une attestation d’architecte) que le chantier a atteint un stade précis.
C’est ce déblocage progressif de l’argent qui génère les fameux intérêts intercalaires que nous avons détaillés dans notre guide précédent.
Le calendrier légal des paiements (Les plafonds)
Le Code de la Construction et de l’Habitation fixe des plafonds cumulés que le promoteur ne peut pas dépasser. Voici l’échéancier standard pour un logement neuf :
| Stade d’avancement | Pourcentage max. du prix (Cumulé) | Ce que vous payez à cette étape |
| Signature de l’acte | 35 % | Le terrain + les frais d’études |
| Achèvement des fondations | 35 % | Les bases de l’immeuble |
| Mise hors d’eau | 70 % | Murs montés + Toiture posée |
| Achèvement des travaux | 95 % | Cloisons, sols, peintures, équipements |
| Livraison | 100 % | Le solde final (Remise des clés) |
Note : Ce sont des maximums. Certains promoteurs peuvent décider d’être plus souples et de demander moins au début, mais ils ne peuvent jamais demander plus.
Comment se passe un appel de fonds concrètement ?
Pas de panique, vous n’avez pas besoin de faire un chèque tous les mois. La procédure des appels de fonds est administrative et standardisée :
- Réception du courrier : Le promoteur vous envoie un appel de fonds par courrier ou email, accompagné de l’attestation de l’architecte certifiant l’avancement (ex: « Toiture terminée »).
- Transmission à la banque : Vous transmettez ce document à votre banquier (souvent via votre espace client en ligne) avec l’ordre de débloquer la somme.
- Paiement direct : La banque vire l’argent directement au promoteur. Vous ne voyez pas transiter les fonds sur votre compte courant.
Le cas particulier des 5% restants (La Livraison)
Le dernier appel de fonds est stratégique. Les derniers 5% sont payables lors de la livraison et remise des clés.
C’est votre moyen de pression final.
- Si le logement est conforme : Vous versez les 5% et récupérez les clés.
- Si vous émettez des réserves (défauts) : Vous avez le droit de « consigner » ces 5% (chez le notaire ou à la Caisse des Dépôts) jusqu’à ce que les réparations soient faites. Le promoteur ne touche pas son argent tant que le travail n’est pas fini.
Apport personnel ou Crédit : qui paie en premier ?
C’est une question fréquente lors des premiers appels de fonds. Si vous avez un apport personnel, la banque l’utilisera toujours en priorité.
Exemple : Vous achetez à 200 000 € avec 40 000 € d’apport.
Au premier appel de fonds (signature notaire à 35% = 70 000 €), la banque prendra vos 40 000 € d’apport + 30 000 € de crédit.
C’est une bonne nouvelle, car cela retarde le déclenchement des intérêts bancaires sur le reste du prêt !
Conclusion : un système sécurisant
Le mécanisme des appels de fonds est parfois perçu comme une contrainte administrative, mais c’est en réalité votre meilleure protection. Contrairement à un achat sur plan à l’étranger ou à de l’auto-construction, vous ne payez jamais pour du vent. Chaque euro versé correspond à une pierre posée.
Vous êtes rassuré sur le processus des appels de fonds ?
Il ne vous reste plus qu’à choisir le bien qui correspond à votre budget.