La TVA réduite permet d’acheter un logement neuf avec une TVA de 5,5 % au lieu de 20 %, lorsqu’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), dans un quartier en rénovation urbaine (ANRU) ou à moins de 300 mètres de l’un d’eux. Elle est réservée aux personnes qui en font leur résidence principale, avec des revenus et un prix d’achat sous des plafonds fixés chaque année.
En bref
- Avantage : TVA de 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix du logement neuf (2,10 % en Guadeloupe, Martinique et à La Réunion).
- Où : dans un QPV doté d’un contrat de ville ou un quartier ANRU, ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite (500 mètres dans certains ensembles immobiliers proches d’un quartier en renouvellement urbain), à la date de dépôt du permis de construire.
- Pour qui : une personne physique qui achète sa résidence principale, avec des revenus sous les plafonds 2026 (de 33 771 € à 38 844 € pour une personne seule selon la zone, voir le tableau plus bas).
- Prix plafonné : de 2 857 € à 5 837 € HT par m² de surface utile selon la zone, en 2026.
- Durée : les conditions doivent rester remplies 10 ans. En cas de revente ou de mise en location avant, une partie de l’avantage est à rembourser, avec un dixième de moins par année de détention, sauf cas prévus par la loi.
- Cumul : possible avec le prêt à taux zéro.
Vérifié le sur le BOFiP (mis à jour le 21/10/2026), l’ANIL et service-public.fr. Sources en bas de page.
Quels quartiers ouvrent droit à la TVA à 5,5 % ?
Le logement doit se trouver, à la date de dépôt du permis de construire, dans l’une de ces situations :
- dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) qui fait l’objet d’un contrat de ville. Pour la métropole, la liste en vigueur est celle du décret du 28 décembre 2023 ;
- dans un quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine avec l’ANRU ;
- entièrement à moins de 300 mètres de la limite de l’un de ces quartiers ;
- dans un ensemble immobilier entièrement à moins de 500 mètres et en partie à moins de 300 mètres d’un QPV qui fait aussi l’objet d’une convention de renouvellement urbain, pour un permis déposé jusqu’au 31 décembre 2026.
Un quartier sorti de la liste des QPV au 1er janvier 2024 peut encore ouvrir droit au taux réduit, s’il avait une convention de renouvellement urbain signée au plus tard le 31 décembre 2023 et si le permis de construire est déposé au plus tard le 31 décembre 2026.
Pour vérifier une adresse, le site officiel sig.ville.gouv.fr affiche le périmètre des QPV. Les quartiers en rénovation urbaine sont listés sur anru.fr. C’est le promoteur qui fixe le taux applicable au programme, et l’acte de vente doit mentionner la situation du logement.
Plafonds de ressources 2026
Le revenu retenu est la somme des revenus fiscaux de référence de toutes les personnes qui vont habiter le logement, sur l’avant-dernière année : pour un contrat signé en 2026, ce sont les revenus 2024, qui figurent sur l’avis d’imposition 2025. La condition est appréciée une seule fois, à la signature du contrat de réservation ou de l’avant-contrat.
| Personnes qui occupent le logement | Zone A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne en plus | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Certaines situations comptent comme une catégorie de ménage supérieure : un jeune ménage, ou une personne en situation de handicap au sein du foyer. Le détail figure sur la page de l’ANIL citée en source. La zone (A bis, A, B1, B2 ou C) dépend de la commune : le simulateur de service-public.fr la donne.
Prix maximum du logement en 2026
Le prix de vente ne peut pas dépasser le plafond de la location-accession (PSLA), exprimé en euros hors taxes par m² de surface utile. La surface utile correspond à la surface habitable, plus la moitié des annexes (cave, cellier…) et, dans la limite de 6 m², la moitié du garage ou de la place de parking.
| Zone | Prix maximum HT par m² de surface utile |
|---|---|
| A bis | 5 837 € |
| A | 4 423 € |
| B1 | 3 542 € |
| B2 | 3 269 € |
| C | 2 857 € |
Résidence principale : ce que la loi exige
Vous devez occuper le logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Un achat pour louer ou pour en faire une résidence secondaire n’y donne pas droit. Vous attestez de cet usage dans l’acte de vente.
Revente ou location avant 10 ans : combien rembourser ?
Si le logement cesse d’être votre résidence principale dans les 10 ans (revente, location, résidence secondaire), vous reversez la différence entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminuée d’un dixième par année de détention, à compter de la première année (règle des logements livrés depuis le 1er janvier 2014, BOFiP BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 410).
Exemple, calculé avec la méthode du BOFiP (§ 440) : pour un logement acheté 200 000 € HT, la TVA à 5,5 % est de 11 000 € (prix de 211 000 € TTC), contre 40 000 € à 20 % (prix de 240 000 € TTC). L’écart est de 29 000 €. En cas de revente après 4 années pleines de détention, le reversement est de 29 000 € × 6/10, soit 17 400 €.
Aucun reversement n’est dû dans les cas suivants, survenus à l’acheteur ou à son conjoint : décès, y compris du conjoint ou d’un enfant faisant partie du ménage ; mobilité professionnelle à plus de 70 km ; chômage de plus d’un an ; invalidité reconnue ; divorce ou dissolution du PACS ; mariage ou PACS ; naissance d’un enfant ; invalidité reconnue d’un enfant à charge.
TVA réduite, PTZ et bail réel solidaire
Le prêt à taux zéro peut financer une partie d’un achat en TVA réduite : service-public.fr le prévoit pour les logements situés dans ou à proximité d’un QPV ou d’une zone ANRU. Il a ses propres plafonds de revenus et ses propres conditions, qu’il faut vérifier à part.
Le bail réel solidaire (BRS) donne aussi droit à la TVA à 5,5 %, avec les mêmes plafonds de ressources et de prix, mais il ne dépend pas du quartier. Vous y achetez le logement sans le terrain, qui reste à un organisme de foncier solidaire contre une redevance mensuelle, et la revente est encadrée.
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier de la TVA réduite pour un logement neuf ?
Une personne physique qui achète un logement neuf pour en faire sa résidence principale, avec des revenus sous les plafonds de l’année. Le logement doit être dans un QPV, un quartier ANRU ou à moins de 300 mètres de l’un d’eux, avec un prix sous le plafond de sa zone.
Comment savoir si un logement est en zone éligible ?
Le site sig.ville.gouv.fr affiche le périmètre des quartiers prioritaires, et anru.fr liste les quartiers en rénovation urbaine. Le promoteur indique si son programme est vendu à 5,5 %, et l’acte de vente doit le préciser.
Que se passe-t-il si je revends avant la fin du délai ?
Pendant 10 ans, une revente ou une mise en location oblige à reverser l’écart entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminué d’un dixième par année de détention. Rien n’est dû en cas de décès, de mobilité professionnelle à plus de 70 km, de chômage de plus d’un an, d’invalidité, de divorce, de mariage, de PACS ou de naissance.
Peut-on cumuler la TVA réduite avec le PTZ ?
Oui. Le prêt à taux zéro peut financer un achat en accession sociale à TVA réduite, dans ou à proximité d’un QPV ou d’une zone ANRU. Il faut aussi respecter les plafonds de revenus propres au PTZ.
Quelle différence avec le bail réel solidaire ?
En TVA réduite, vous devenez propriétaire du logement et du terrain, mais le logement doit être dans un quartier éligible. En bail réel solidaire, la TVA est aussi à 5,5 % et le quartier n’entre pas en compte, mais le terrain reste à un organisme de foncier solidaire contre une redevance, et la revente est encadrée.
Sources officielles
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-20-20-20 : TVA réduite dans les quartiers de la politique de la ville, version du 21/10/2026. Consulté le 27/10/2026.
- BOFiP, BOI-BAREME-000016 : plafonds de ressources et de prix 2026, version du 21/10/2026. Consulté le 27/10/2026.
- ANIL, Accession sociale / PSLA zones ANRU en 2026 (n° 2026-05, à jour au 12 mars 2026). Consulté le 27/10/2026.
- Service-public.fr, Prêt à taux zéro (vérifié le 15 septembre 2026) : partie « Achat en accession sociale à la propriété (en TVA à taux réduit) ». Consulté le 27/10/2026.