Dans le neuf, les frais de notaire représentent environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, parce que l’achat d’un logement vendu avec TVA ne supporte qu’une taxe de publicité foncière de 0,715 % du prix hors taxes au lieu des droits de mutation de l’ancien (jusqu’à 6,32 % du prix en 2026). Pour un appartement neuf à 250 000 €, comptez environ 5 000 €, contre plus de 19 000 € pour un logement ancien au même prix dans la plupart des départements.
En bref
- Combien : environ 2 % du prix TTC hors débours sur notre exemple à 250 000 €, et un peu moins dans un grand programme, où le notaire applique un barème dégressif à la première vente.
- Pourquoi c’est moins cher : la vente d’un logement neuf est soumise à la TVA, incluse dans le prix. Le droit perçu à l’achat tombe alors à 0,715 % du prix hors taxes, sans taxe communale.
- Quels logements : un logement achevé depuis 5 ans au plus, acheté à un vendeur qui facture la TVA, par exemple un promoteur, en VEFA ou déjà construit.
- Ce que garde le notaire : ses émoluments, fixés par un barème réglementé, identique dans le neuf et dans l’ancien. Le reste va surtout à l’État et au département.
- Quand payer : à la signature de l’acte authentique chez le notaire, pas à la livraison.
Mis à jour le . Sources vérifiées le 03/11/2026 sur le code général des impôts, le code de commerce (Légifrance), le BOFiP et notaires.fr. Sources en bas de page.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?
L’expression « frais de notaire » désigne en réalité trois choses : des taxes reversées à l’État et aux collectivités, la rémunération du notaire, et les sommes qu’il avance pour vous. Dans l’ancien, les taxes en sont de loin la plus grosse part.
La différence tient à la fiscalité. Un logement est considéré comme neuf s’il est achevé depuis 5 ans au plus. Si son vendeur est assujetti à la TVA, comme un promoteur, la vente est soumise à la TVA, déjà comprise dans le prix affiché. Pour ne pas taxer deux fois, la loi remplace alors les droits de mutation par une taxe de publicité foncière de 0,70 %, plus 2,14 % de frais d’assiette, soit 0,715 %. Elle est calculée sur le prix hors taxes indiqué dans l’acte, et aucune taxe communale ne s’y ajoute.
Dans l’ancien, l’acheteur paie les droits de mutation : un droit départemental de 4,50 % au plus (jusqu’à 5 % entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028), une taxe communale de 1,20 % et des frais d’assiette. Le total atteint 6,32 % du prix dans un département à 5 %, et 5,81 % à 4,50 %.
Attention : la revente d’un logement de moins de 5 ans par un particulier n’est en général pas soumise à la TVA. Les frais sont alors ceux de l’ancien, même si le logement est récent.
De quoi se composent les frais de notaire dans le neuf ?
| Poste | Qui le reçoit | Montant dans le neuf |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | Département et État | 0,715 % du prix hors taxes |
| Contribution de sécurité immobilière | État | 0,10 % du prix hors taxes (même assiette que la taxe), 15 € au minimum |
| Émoluments d’acte | Notaire | Barème réglementé par tranches de prix, plus 20 % de TVA |
| Émoluments de formalités | Notaire | Forfait de 339,58 € HT pour un acte publié, plus quelques formalités unitaires |
| Débours | Tiers payés par le notaire | Documents d’urbanisme, cadastre, copies… selon le dossier |
Le barème des émoluments est le même dans le neuf et dans l’ancien. Il s’applique au prix par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà, hors taxes. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus, mais seulement sur la part du prix qui dépasse 100 000 €, et au même taux pour tous ses clients.
Pour la première vente des logements d’un même permis de construire, en VEFA ou une fois achevés, un barème plus bas s’applique, et il baisse avec le nombre de logements du programme. Jusqu’à 10 logements, c’est le barème ordinaire. Demandez au notaire du programme le barème qu’il applique.
Exemple : combien pour un appartement neuf à 250 000 € ?
Prenons un appartement neuf vendu 250 000 € TTC par un promoteur, avec une TVA à 20 %, soit 208 333 € hors taxes. Les émoluments sont calculés au barème ordinaire, sur le prix TTC indiqué dans l’acte.
| Poste | Neuf (TVA 20 %) | Ancien, département à 5 % |
|---|---|---|
| Taxes de mutation | 1 490 € | 15 796 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 208 € | 250 € |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | 2 874 € | 2 874 € |
| Forfait de formalités, TVA comprise | 408 € | 408 € |
| Total, hors débours | 4 979 €, soit 1,99 % | 19 327 €, soit 7,73 % |
Dans cet exemple, acheter neuf plutôt qu’ancien au même prix réduit les frais d’environ 14 350 €. Dans un département resté à 4,50 %, l’ancien coûterait 18 048 €, soit 7,22 %, et l’écart serait d’environ 13 070 €. Dans un programme de 25 à 99 logements, le barème dégressif ramène les frais du neuf à environ 4 020 €, soit 1,61 %.
Ajoutez les débours, qui dépendent du dossier : le chiffre annoncé de 2 à 3 % les inclut. Pour connaître le montant exact, demandez au notaire du programme un décompte avant la signature.
Combien coûtent les frais de notaire dans l’ancien en 2026 ?
La loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter leur droit de 4,50 % à 5 % pour les ventes signées du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Le relevé publié par la DGFiP au 1er juin 2026 montre que la grande majorité l’a fait : 88 départements sur 100 (hors Mayotte) à 5 % selon notre décompte, 11 restés à 4,50 % et l’Indre à 3,80 %. Les primo-accédants ne paient pas cette hausse : leur taux reste celui d’avant le 1er avril 2025.
Dans l’ancien, les frais se situent donc autour de 7 à 8 % du prix. Notre comparatif entre le neuf et l’ancien détaille les autres écarts de coût, comme la taxe foncière et les travaux.
Quand paie-t-on les frais de notaire en VEFA ?
- À la réservation : vous signez le contrat de réservation et versez un dépôt de garantie. Aucun frais de notaire n’est dû à ce stade.
- À l’acte authentique : vous signez la vente chez le notaire, en général avant ou pendant les travaux. C’est à ce moment que vous réglez les frais, puis le notaire reverse les taxes à l’État et au département.
- Pendant les travaux : vous payez le prix par appels de fonds, au rythme du chantier. Les frais de notaire ne sont pas étalés de la même façon.
Le notaire reste obligatoire : il vérifie la situation juridique du bien, rédige l’acte et le fait publier au service de la publicité foncière, ce qui rend votre propriété opposable à tous.
Les frais de notaire offerts par le promoteur
Lors du lancement d’un programme ou pour vendre les derniers lots, certains promoteurs prennent en charge les frais de notaire de l’acheteur. Sur un logement neuf, cela représente environ 2 à 3 % du prix. Vérifiez dans le contrat de réservation ce que l’offre couvre exactement (taxes, émoluments, débours, frais de garantie du prêt) et à quelles conditions, par exemple une date limite de signature.
Les autres frais et aides à prévoir dans le neuf
- La garantie du prêt (hypothèque, privilège de prêteur ou caution) et les frais de dossier bancaire s’ajoutent aux frais de notaire. Demandez-en le montant à votre banque.
- La taxe foncière : un logement neuf en est exonéré pendant les 2 années qui suivent son achèvement, sauf si la commune limite cette exonération (de 40 % à 90 %). La déclaration d’achèvement doit être faite dans les 90 jours, sinon l’exonération est perdue en tout ou partie. Voir notre guide de l’exonération de taxe foncière dans le neuf.
- La TVA réduite à 5,5 % dans certains quartiers prioritaires baisse le prix TTC, mais ne change pas la taxe de publicité foncière, calculée sur le prix hors taxes : voir notre guide de la TVA réduite dans le neuf.
- Le prêt à taux zéro peut financer une partie de l’achat d’une résidence principale neuve : voir notre guide du prêt à taux zéro (PTZ) en 2026.
- Le budget global : les frais de notaire se paient souvent avec l’apport. Pour estimer ce que vous pouvez acheter, lisez notre article pour acheter un logement neuf avec 2 000 € par mois et notre guide pour acheter dans le neuf sans apport.
Questions fréquentes
Quel pourcentage représentent les frais de notaire pour un appartement neuf ?
Environ 2 à 3 % du prix TTC, débours compris. Sur notre exemple à 250 000 €, le total hors débours est de 4 979 €, soit 1,99 %. Il est plus bas dans un grand programme, où la première vente bénéficie d’un barème dégressif.
Sur quel prix calcule-t-on les frais de notaire dans le neuf ?
La taxe de publicité foncière de 0,715 % est calculée sur le prix hors taxes indiqué dans l’acte. Les émoluments du notaire sont calculés sur le prix stipulé dans l’acte, en pratique le prix TTC.
Un logement de moins de 5 ans revendu par un particulier a-t-il des frais réduits ?
En général non. La vente par un particulier n’est pas soumise à la TVA, donc l’acheteur paie les droits de mutation de l’ancien, même si le logement est récent.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Les taxes ne se négocient pas. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au plus sur ses émoluments, seulement sur la part du prix qui dépasse 100 000 €, et au même taux pour tous ses clients. Le promoteur peut aussi proposer de prendre en charge les frais.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt ?
Cela dépend de la banque. Beaucoup demandent que les frais soient payés avec l’apport, mais certaines financent plus que le prix du bien selon votre dossier.
Sources officielles
- Code général des impôts, article 1594 F quinquies (taux de 0,70 % pour les ventes soumises à la TVA). Consulté le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 1647 (frais d’assiette de 2,14 % et 2,37 %). Consulté le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 257 (définition de l’immeuble neuf). Consulté le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 1594 D (droit départemental de l’ancien) et loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 116 (hausse à 5 % jusqu’au 31 mars 2028). Consultés le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 881 K (contribution de sécurité immobilière). Consulté le 03/11/2026.
- Code de commerce, article A444-91 (barème des émoluments), article A444-95 (première vente d’un programme) et article A444-174 (remises). Consultés le 03/11/2026.
- DGFiP, taux des droits d’enregistrement par département au 1er juin 2026. Consulté le 03/11/2026.
- Notaires de France, Acquérir en frais de notaire réduits. Consulté le 03/11/2026.