Baromètre du Neuf Sud-Ouest n°2 · septembre 2026
Offre neuve commercialisée sur HopHopImmo au 30 septembre 2026 · 6 942 unités · 718 programmes · 25 départements · calculé le 4 octobre 2026
Baromètre des conditions réelles de l'achat neuf — n°2, septembre 2026
1 logement neuf sur 5
a baissé de prix
1 349 unités sur 6 942 en vente ont connu au moins une révision de prix à la baisse depuis le premier prix relevé par HopHopImmo · ampleur médiane −4,44 %n = 1 349 unités en baisse · part = 19,4 % du stock total
Combien coûte le neuf, département par département
Prix médian au m² des appartements neufs commercialisés · septembre 2026 · le nombre sous chaque valeur est le nombre de lots collectifs en vente
La métropole est moins chère que son département : Bordeaux Métropole 4 805 €/m² contre 4 873 pour la Gironde entière — le Bassin d'Arcachon tire le département. Bornes de classes fixes d'un numéro à l'autre.
Les 13 territoires publiés, du plus cher au moins cher (€/m²)
Où les prix bougent : part du stock en baisse et ampleur des baisses, territoire par territoire
Part du stock ayant baissé de prix (→) et ampleur médiane de la baisse (↓) · septembre 2026 · aire des bulles = stock total · une baisse = au moins une révision de prix à la baisse sur l'unité depuis le premier prix relevé par HopHopImmo
Tracés : les 10 territoires du panel comptant au moins 30 unités en baisse. Non tracés (moins de 30 unités en baisse, ampleur non publiée) : Gard (20), Deux-Sèvres (5), Tarn (4). Le point Sud-Ouest n'est pas dessiné : il est le croisement des deux lignes de référence.
Voir les données du graphique
| Territoire | Unités en baisse | Part du stock | Ampleur médiane | Stock |
|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Atlantiques | 62 | 21,2 % | −7,91 % | 292 |
| Montpellier Métropole | 145 | 16,6 % | −3,67 % | 874 |
| Toulouse Métropole | 285 | 24,8 % | −4,75 % | 1 150 |
| Haute-Garonne | 298 | 25,0 % | −4,62 % | 1 190 |
| Charente-Maritime | 120 | 15,5 % | −4,63 % | 774 |
| Hérault | 351 | 23,8 % | −4,26 % | 1 477 |
| Gironde | 250 | 14,7 % | −3,97 % | 1 696 |
| Bordeaux Métropole | 198 | 24,0 % | −3,82 % | 826 |
| Pyrénées-Orientales | 72 | 46,5 % | −3,91 % | 155 |
| Gard | 20 | 30,3 % | — | 66 |
| Deux-Sèvres | 5 | 7,6 % | — | 66 |
| Tarn | 4 | 7,8 % | — | 51 |
| Landes | 109 | 13,2 % | −4,68 % | 828 |
Le neuf coûte de 18 % (Landes) à 76 % (Haute-Garonne) de plus que l'ancien
Prix médian au m² : ventes dans l'ancien (DVF-Etalab) ● → neuf commercialisé ● · septembre 2026 · trié par écart décroissant
Le neuf est la médiane pondérée par lot du stock commercialisé ; l'ancien est la médiane DVF-Etalab des ventes du département. Les stocks à forte part de studios (Deux-Sèvres : 50 % de T1 sur 66 lots) tirent la médiane neuf vers le haut. L'écart est le plus faible là où l'ancien est cher (littoral atlantique) et le plus fort là où l'ancien est bon marché : c'est l'ancien qui fait l'écart. Métropoles : pas de DVF, donc pas de ligne.
6 653 €/m² : le studio neuf se paie 48 % plus cher au m² que le T3 — pour 20,3 m²
Sud-Ouest · part du stock, prix médian au m² et surface médiane par typologie · septembre 2026 · lignes dans l'ordre des tailles, jamais triées
| Typologie | Part du stock % des 5 691 lots typés · n sous chaque barre | Prix médian €/m² le T1 est 48 % plus cher au m² que le T3 | Surface médiane |
|---|---|---|---|
| T1 | 11,4 %n = 648 | 6 653n = 648 | 20,3 m² |
| T2 | 28,4 %n = 1 616 | 5 071n = 1 616 | 42,1 m² |
| T3 | 33,5 %n = 1 905 | 4 492n = 1 905 | 62,6 m² |
| T4 | 18,0 %n = 1 026 | 4 725n = 1 026 | 84,9 m² |
| T5 et plus | 2,2 %n = 126 | 5 457n = 126 | 106,3 m² |
| Maison | 6,5 %n = 370 | 4 255n = 370 | 90,0 m² |
Courbe en U : le T3 est le m² le moins cher ; T1 et T2 représentent 40 % de l'offre. Le T1 est un produit d'investisseur (résidences gérées) : à typologie constante, c'est lui qui tire la médiane régionale vers le haut. La maison est un produit distinct, séparée du T5+.
Le plein sud : ce qu'il vaut, sur les lots où l'exposition est connue
Répartition des expositions et prime de prix du plein sud à typologie constante · % des lots collectifs · septembre 2026 · cellule centrale = part non renseignée
Sud-Ouest
Toulouse Métropole
Bordeaux Métropole
Montpellier Métropole
Sur les 36 % de lots dont l'exposition est renseignée dans le Sud-Ouest, le sud domine (14,3 % de tous les lots) et se paie +4,7 %. La prime est calculée sur les lots renseignés uniquement ; à Montpellier (78 % non renseignés) les lots exposés sud sont majoritairement dans des programmes périphériques moins chers.
Acheter neuf aujourd'hui, c'est emménager en 2028 : plus d'un logement sur deux ne sera pas livré avant
Date de livraison prévue · % des lots collectifs de chaque territoire · septembre 2026 · trié par part livrable d'ici fin 2027
Sud-Ouest : 7,3 % des lots sont livrables immédiatement, 53,5 % après 2027 (16,9 % sans date). Tarn affiche la plus forte part après 2027 (70,6 %) ; Deux-Sèvres est le territoire de 2027 (48,5 %).
Sur 539 logements éligibles Jeanbrun, aucun ne s’autofinance
Lots concernés et part du stock, Sud-Ouest puis panel · septembre 2026 · un lot peut relever de plusieurs dispositifs : les parts ne s'additionnent pas
| Territoire ordre de la carte | Jeanbrun éligibles | Bons plans | Déstockage | Promotions |
|---|---|---|---|---|
| Sud-Ouest5 691 lots | 9,5 %539 lots | 13,5 %767 lots | 7,3 %415 lots | 8,0 %456 lots |
| Pyrénées-Atlantiques266 lots | 1,9 %5 lots | 18,4 %49 lots | 2,6 %7 lots | 5,3 %14 lots |
| Montpellier Métropole874 lots | 5,3 %46 lots | 9,8 %86 lots | 3,9 %34 lots | 4,9 %43 lots |
| Toulouse Métropole1 150 lots | 7,0 %81 lots | 13,6 %156 lots | 5,9 %68 lots | 10,7 %123 lots |
| Haute-Garonne1 190 lots | 6,9 %82 lots | 13,4 %160 lots | 6,6 %79 lots | 10,8 %128 lots |
| Charente-Maritime540 lots | 0,9 %5 lots | 14,1 %76 lots | 14,6 %79 lots | 4,4 %24 lots |
| Hérault1 477 lots | 4,1 %61 lots | 12,6 %186 lots | 5,2 %77 lots | 7,2 %107 lots |
| Gironde1 073 lots | 12,1 %130 lots | 15,6 %167 lots | 10,3 %111 lots | 5,4 %58 lots |
| Bordeaux Métropole774 lots | 13,2 %102 lots | 17,3 %134 lots | 10,1 %78 lots | 7,5 %58 lots |
| Pyrénées-Orientales155 lots | 7,1 %11 lots | 20,6 %32 lots | 7,1 %11 lots | 15,5 %24 lots |
| Gard66 lots | 4,5 %3 lots | 4,5 %3 lots | 12,1 %8 lots | 12,1 %8 lots |
| Deux-Sèvres66 lots | 27,3 %18 lots | 10,6 %7 lots | —0 lot | —0 lot |
| Tarn51 lots | 7,8 %4 lots | 7,8 %4 lots | 29,4 %15 lots | —0 lot |
| Landes562 lots | 29,0 %163 lots | 13,3 %75 lots | 3,4 %19 lots | 5,0 %28 lots |
Part du stock par territoire, rampe plafonnée à 35 % (les valeurs supérieures prennent la teinte la plus foncée et la valeur écrite fait le reste). Plus forte part Jeanbrun du panel, Landes : 29,0 % de lots éligibles (163 lots), aucun en cash-flow positif. Plus forte part de promotions, Pyrénées-Orientales : 15 % en promotion et 7 % en déstockage.
À Toulouse, 83 % des logements neufs en vente sont à plus de 10 minutes d'un métro ou d'un tram ; à Montpellier, 38 %
Sept indicateurs sur un même axe · % des lots collectifs de chaque métropole · septembre 2026
Montpellier, la mieux desservie, est la plus chère des trois (5 250 €/m²) ; Toulouse, la moins desservie, coûte +8,1 % de plus que Bordeaux (4 805 €/m²), la moins chère, la plus forte part Jeanbrun et la mieux placée sur le « prêt d’ici 2027 ». Les prix des métropoles sont sur la carte, pas ici : on ne mélange pas €/m² et % sur un axe.
Quatre départements concentrent la moitié des permis… et les trois quarts du neuf en vente
25 départements · à gauche un flux annuel (Sit@del2-SDES), à droite un stock instantané (HopHopImmo) · deux échelles distinctes, pas de ratio
Haute-Garonne, Gironde, Hérault et Charente-Maritime : 50,5 % des 70 349 logements autorisés par an dans le Sud-Ouest, et 74,0 % des 6 942 unités en vente. Les barres hachurées signalent un stock dont la médiane de prix n'est pas publiée. Un département à zéro unité reflète la couverture du recensement, pas l'absence de neuf. Sit@del compte tout (diffus, social, résidences) : ce n'est pas un taux d'écoulement.
Toutes les données : 29 territoires
Sud-Ouest, 25 départements, 3 métropoles · septembre 2026 · « — » = non disponible ou non publié · ▨ = offre présente, médiane retenue
Voir toutes les données
| Territoire | Type | Stock | Lots collectifs | Programmes | Terrains | En baisse | Ampleur médiane | Prix collectif €/m² | Écart neuf/ancien | Permis/an | Jeanbrun | Bons plans | Déstockage | Promotions | vs M−1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sud-Ouest | Région | 6 942 | 5 691 | 718 | 1 251 | 1 349 | −4,44 % | 4 854 | +43 % | 70 349 | 9,5 % | 13,5 % | 7,3 % | 8,0 % | +0,9 % |
| Ariège | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 676 | — | — | — | — | — |
| Aude | Département | 45 | 45 | 4 | 0 | 13 | — | — | — | 2 055 | — | — | — | 71,1 % | — |
| Aveyron | Département | 18 | 18 | 3 | 0 | 4 | — | — | — | 1 382 | 55,6 % | 11,1 % | — | — | — |
| Charente | Département | 16 | 16 | 3 | 0 | 0 | — | — | — | 1 209 | — | 6,3 % | — | — | — |
| Charente-Maritime | Département | 774 | 540 | 47 | 234 | 120 | −4,63 % | 5 071 | +28 % | 5 136 | 0,9 % | 14,1 % | 14,6 % | 4,4 % | −3,8 % |
| Corrèze | Département | 13 | 13 | 1 | 0 | 0 | — | — | — | 859 | 7,7 % | 7,7 % | — | — | — |
| Creuse | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 202 | — | — | — | — | — |
| Dordogne | Département | 64 | 22 | 3 | 42 | 0 | — | — | — | 2 219 | 50,0 % | — | — | — | — |
| Gard | Département | 66 | 66 | 22 | 0 | 20 | — | 4 422 | +94 % | 3 583 | 4,5 % | 4,5 % | 12,1 % | 12,1 % | +2,6 % |
| Haute-Garonne | Département | 1 190 | 1 190 | 119 | 0 | 298 | −4,62 % | 5 162 | +76 % | 10 080 | 6,9 % | 13,4 % | 6,6 % | 10,8 % | +2,3 % |
| Gers | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 655 | — | — | — | — | — |
| Gironde | Département | 1 696 | 1 073 | 166 | 623 | 250 | −3,97 % | 4 873 | +29 % | 11 928 | 12,1 % | 15,6 % | 10,3 % | 5,4 % | +1,6 % |
| Hérault | Département | 1 477 | 1 477 | 209 | 0 | 351 | −4,26 % | 5 028 | +48 % | 8 395 | 4,1 % | 12,6 % | 5,2 % | 7,2 % | +1,0 % |
| Landes | Département | 828 | 562 | 62 | 266 | 109 | −4,68 % | 3 669 | +18 % | 3 643 | 29,0 % | 13,3 % | 3,4 % | 5,0 % | +1,0 % |
| Lot | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 818 | — | — | — | — | — |
| Lot-et-Garonne | Département | 65 | 5 | 1 | 60 | 0 | — | — | — | 1 418 | — | — | 100,0 % | — | — |
| Lozère | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 384 | — | — | — | — | — |
| Pyrénées-Atlantiques | Département | 292 | 266 | 35 | 26 | 62 | −7,91 % | 5 427 | +63 % | 4 077 | 1,9 % | 18,4 % | 2,6 % | 5,3 % | +0,7 % |
| Hautes-Pyrénées | Département | 43 | 43 | 5 | 0 | 3 | — | — | — | 1 252 | 2,3 % | — | — | 76,7 % | — |
| Pyrénées-Orientales | Département | 155 | 155 | 16 | 0 | 72 | −3,91 % | 4 641 | +103 % | 2 649 | 7,1 % | 20,6 % | 7,1 % | 15,5 % | +1,4 % |
| Deux-Sèvres | Département | 66 | 66 | 7 | 0 | 5 | — | 4 356 | +138 % | 1 369 | 27,3 % | 10,6 % | — | — | −16,1 % |
| Tarn | Département | 51 | 51 | 5 | 0 | 4 | — | 3 840 | +99 % | 2 271 | 7,8 % | 7,8 % | 29,4 % | — | 0,0 % |
| Tarn-et-Garonne | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 1 348 | — | — | — | — | — |
| Vienne | Département | 65 | 65 | 7 | 0 | 37 | −6,98 % | — | — | 1 694 | 44,6 % | 6,2 % | 3,1 % | — | — |
| Haute-Vienne | Département | 18 | 18 | 3 | 0 | 1 | — | — | — | 1 047 | 27,8 % | — | 11,1 % | — | — |
| Toulouse Métropole | Métropole | 1 150 | 1 150 | 105 | 0 | 285 | −4,75 % | 5 193 | — | — | 7,0 % | 13,6 % | 5,9 % | 10,7 % | +1,3 % |
| Bordeaux Métropole | Métropole | 826 | 774 | 118 | 52 | 198 | −3,82 % | 4 805 | — | — | 13,2 % | 17,3 % | 10,1 % | 7,5 % | +3,9 % |
| Montpellier Métropole | Métropole | 874 | 874 | 136 | 0 | 145 | −3,67 % | 5 250 | — | — | 5,3 % | 9,8 % | 3,9 % | 4,9 % | −1,8 % |
Ce que couvre ce baromètre
HopHopImmo diffuse une partie de l'offre neuve du Sud-Ouest : les programmes des promoteurs partenaires et les flux des diffuseurs auxquels nous sommes raccordés, pas la totalité du marché. Les volumes affichés (unités, programmes) sont ceux de ce catalogue ; les médianes de prix et les parts (baisses, dispositifs…) décrivent ce stock, pas l'ensemble de l'offre commercialisée dans la région.
Stock, pas flux
Nos médianes de prix portent sur le stock commercialisé à la fin du mois, pondéré par lot : elles ne mesurent pas les ventes du trimestre. Un stock invendu reste structurellement plus cher au m² que le flux vendu, puisque les lots les plus chers y restent plus longtemps ; une baisse des prix de vente (par exemple, selon la FPI, Montpellier −8,6 % au 2e trimestre 2026 sur les réservations) se répercute dans le stock avec retard.
Panel publié
Le panel = les 14 territoires dont le prix médian du neuf collectif est publié (Sud-Ouest, 10 départements, 3 métropoles). Tous les graphiques comparatifs utilisent ce panel et lui seul. Les 15 autres départements n'apparaissent que sur la carte, dans la colonne des permis de construire et dans ce tableau.
Trois états d'absence
Publié : médiane calculée et retenue. Offre présente, médiane non publiée (hachures) : trop peu de lots ou un seul programme dominant. Aucune offre recensée (fond nu) : c'est la couverture du recensement, pas l'absence de neuf dans le département. Un territoire absent n'est jamais classé ni coloré.
Seuil de publication
Aucune ampleur de baisse, décote, effort Jeanbrun ni prix par typologie n'est publié sur moins de 30 unités. Le nombre d'unités (n) figure sous chaque médiane et chaque pourcentage.
Baisse de prix
Une unité est comptée « en baisse » si son prix a connu au moins une révision à la baisse depuis le premier prix relevé par HopHopImmo. L'ampleur est la médiane des baisses sur les unités concernées. « Déstockage » = programme dont la livraison est passée ; « livrable immédiatement » = lot dont la livraison est passée : le déstockage est l'invendu livré.
La baisse est mesurée par rapport au premier prix que HopHopImmo a enregistré pour l'unité — le suivi des prix a commencé fin octobre 2025, un lot mis en vente avant cette date est donc comparé à son prix d'alors, pas à son prix de lancement.
Sources
Offre neuve : HopHopImmo, lots commercialisés au 30 septembre 2026 (6 942 unités, 718 programmes). Ancien : DVF-Etalab, médiane départementale des ventes ; pas de DVF pour les métropoles. Permis : Sit@del2-SDES, moyenne annuelle 2023-2025. Calcul du 4 octobre 2026.
Précautions de lecture
Les médianes départementales sont pondérées par lot : un stock riche en studios (Deux-Sèvres, 50 % de T1 sur 66 lots) paraît cher. L'écart neuf/ancien régional agrège des pondérations différentes (neuf pondéré par lot, ancien = médiane des portraits départementaux) et sera documenté au n°2. Les parts de dispositifs (Jeanbrun, bons plans, déstockage, promotions) sont calculées sur la base des lots qualifiés du territoire, légèrement différente du stock collectif ; les lots correspondants sont écrits dans chaque cellule.