Baromètre du Neuf Sud-Ouest n°3 · octobre 2026
Offre neuve commercialisée sur HopHopImmo au 31 octobre 2026 · 7 057 unités · 730 programmes · 25 départements · calculé le 2 novembre 2026
Baromètre des conditions réelles de l'achat neuf — n°3, octobre 2026
1 logement neuf sur 4
a baissé de prix
1 777 unités sur 7 057 en vente ont connu au moins une révision de prix à la baisse depuis le premier prix relevé par HopHopImmo · ampleur médiane −5,77 %n = 1 777 unités en baisse · part = 25,2 % du stock total
Combien coûte le neuf, département par département
Prix médian au m² des appartements neufs commercialisés · octobre 2026 · le nombre sous chaque valeur est le nombre de lots collectifs en vente
La métropole est moins chère que son département : Bordeaux Métropole 4 742 €/m² contre 4 824 pour la Gironde entière — le Bassin d'Arcachon tire le département. Bornes de classes fixes d'un numéro à l'autre.
Les 14 territoires publiés, du plus cher au moins cher (€/m²)
Où les prix bougent : part du stock en baisse et ampleur des baisses, territoire par territoire
Part du stock ayant baissé de prix (→) et ampleur médiane de la baisse (↓) · octobre 2026 · aire des bulles = stock total · une baisse = au moins une révision de prix à la baisse sur l'unité depuis le premier prix relevé par HopHopImmo
Tracés : les 12 territoires du panel comptant au moins 30 unités en baisse. Non tracés (moins de 30 unités en baisse, ampleur non publiée) : Gard (20), Tarn (12). Le point Sud-Ouest n'est pas dessiné : il est le croisement des deux lignes de référence.
Voir les données du graphique
| Territoire | Unités en baisse | Part du stock | Ampleur médiane | Stock |
|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Atlantiques | 77 | 30,6 % | −17,70 % | 252 |
| Montpellier Métropole | 247 | 29,0 % | −4,48 % | 852 |
| Toulouse Métropole | 325 | 28,3 % | −5,02 % | 1 148 |
| Charente-Maritime | 174 | 22,5 % | −8,45 % | 773 |
| Haute-Garonne | 340 | 28,7 % | −5,10 % | 1 184 |
| Hérault | 470 | 32,7 % | −4,77 % | 1 439 |
| Gironde | 316 | 17,8 % | −6,13 % | 1 777 |
| Bordeaux Métropole | 260 | 27,4 % | −6,78 % | 950 |
| Pyrénées-Orientales | 83 | 45,4 % | −6,70 % | 183 |
| Gard | 20 | 19,8 % | — | 101 |
| Deux-Sèvres | 54 | 87,1 % | −14,79 % | 62 |
| Tarn | 12 | 24,0 % | — | 50 |
| Landes | 148 | 18,0 % | −5,38 % | 822 |
| Vienne | 63 | 54,3 % | −8,74 % | 116 |
Le neuf coûte de 16 % (Landes) à 76 % (Haute-Garonne) de plus que l'ancien
Prix médian au m² : ventes dans l'ancien (DVF-Etalab) ● → neuf commercialisé ● · octobre 2026 · trié par écart décroissant
Le neuf est la médiane pondérée par lot du stock commercialisé ; l'ancien est la médiane DVF-Etalab des ventes du département. Les stocks à forte part de studios (Deux-Sèvres : 48 % de T1 sur 62 lots) tirent la médiane neuf vers le haut. L'écart est le plus faible là où l'ancien est cher (littoral atlantique) et le plus fort là où l'ancien est bon marché : c'est l'ancien qui fait l'écart. Métropoles : pas de DVF, donc pas de ligne.
6 515 €/m² : le studio neuf se paie 48 % plus cher au m² que le T3 — pour 20,3 m²
Sud-Ouest · part du stock, prix médian au m² et surface médiane par typologie · octobre 2026 · lignes dans l'ordre des tailles, jamais triées
| Typologie | Part du stock % des 5 813 lots typés · n sous chaque barre | Prix médian €/m² le T1 est 48 % plus cher au m² que le T3 | Surface médiane |
|---|---|---|---|
| T1 | 12,3 %n = 717 | 6 515n = 717 | 20,3 m² |
| T2 | 27,9 %n = 1 625 | 5 069n = 1 625 | 42,1 m² |
| T3 | 34,0 %n = 1 978 | 4 407n = 1 978 | 62,8 m² |
| T4 | 17,4 %n = 1 010 | 4 740n = 1 010 | 84,9 m² |
| T5 et plus | 2,2 %n = 127 | 5 351n = 127 | 109,0 m² |
| Maison | 6,1 %n = 356 | 4 192n = 356 | 89,5 m² |
Courbe en U : le T3 est le m² le moins cher ; T1 et T2 représentent 40 % de l'offre. Le T1 est un produit d'investisseur (résidences gérées) : à typologie constante, c'est lui qui tire la médiane régionale vers le haut. La maison est un produit distinct, séparée du T5+.
Le plein sud : ce qu'il vaut, sur les lots où l'exposition est connue
Répartition des expositions et prime de prix du plein sud à typologie constante · % des lots collectifs · octobre 2026 · cellule centrale = part non renseignée
Sud-Ouest
Toulouse Métropole
Bordeaux Métropole
Montpellier Métropole
Sur les 41 % de lots dont l'exposition est renseignée dans le Sud-Ouest, le sud domine (16,6 % de tous les lots) et se paie +3,0 %. La prime est calculée sur les lots renseignés uniquement ; à Montpellier (78 % non renseignés) les lots exposés sud sont majoritairement dans des programmes périphériques moins chers.
Acheter neuf aujourd'hui, c'est emménager en 2028 : plus d'un logement sur deux ne sera pas livré avant
Date de livraison prévue · % des lots collectifs de chaque territoire · octobre 2026 · trié par part livrable d'ici fin 2027
Sud-Ouest : 7,2 % des lots sont livrables immédiatement, 56,1 % après 2027 (16,7 % sans date). Vienne affiche la plus forte part après 2027 (89,7 %) ; Deux-Sèvres est le territoire de 2027 (45,2 %).
Sur 507 logements éligibles Jeanbrun, aucun ne s’autofinance
Lots concernés et part du stock, Sud-Ouest puis panel · octobre 2026 · un lot peut relever de plusieurs dispositifs : les parts ne s'additionnent pas
| Territoire ordre de la carte | Jeanbrun éligibles | Bons plans | Déstockage | Promotions |
|---|---|---|---|---|
| Sud-Ouest5 813 lots | 8,7 %507 lots | 16,4 %952 lots | 7,2 %420 lots | 1,1 %65 lots |
| Pyrénées-Atlantiques227 lots | 1,8 %4 lots | 25,1 %57 lots | 2,2 %5 lots | 4,4 %10 lots |
| Montpellier Métropole852 lots | 2,2 %19 lots | 10,2 %87 lots | 3,3 %28 lots | —0 lot |
| Toulouse Métropole1 148 lots | 5,8 %66 lots | 14,6 %167 lots | 5,5 %63 lots | 0,8 %9 lots |
| Charente-Maritime538 lots | 4,7 %25 lots | 23,8 %128 lots | 13,2 %71 lots | —0 lot |
| Haute-Garonne1 184 lots | 5,7 %67 lots | 14,2 %168 lots | 6,0 %71 lots | 1,1 %13 lots |
| Hérault1 439 lots | 2,6 %38 lots | 11,8 %170 lots | 5,0 %72 lots | —0 lot |
| Gironde1 199 lots | 7,5 %90 lots | 19,2 %230 lots | 10,2 %122 lots | —0 lot |
| Bordeaux Métropole890 lots | 8,3 %74 lots | 21,4 %190 lots | 10,2 %91 lots | —0 lot |
| Pyrénées-Orientales183 lots | 3,8 %7 lots | 26,2 %48 lots | 18,6 %34 lots | —0 lot |
| Gard101 lots | —0 lot | 4,0 %4 lots | 6,9 %7 lots | —0 lot |
| Deux-Sèvres62 lots | 71,0 %44 lots | 19,4 %12 lots | —0 lot | —0 lot |
| Tarn50 lots | 2,0 %1 lots | 22,0 %11 lots | 30,0 %15 lots | —0 lot |
| Landes544 lots | 32,0 %174 lots | 18,0 %98 lots | 2,2 %12 lots | 4,6 %25 lots |
| Vienne116 lots | 37,1 %43 lots | 17,2 %20 lots | 1,7 %2 lots | —0 lot |
Part du stock par territoire, rampe plafonnée à 35 % (les valeurs supérieures prennent la teinte la plus foncée et la valeur écrite fait le reste). Plus forte part Jeanbrun du panel, Deux-Sèvres : 71,0 % de lots éligibles (44 lots), aucun en cash-flow positif.
À Toulouse, 84 % des logements neufs en vente sont à plus de 10 minutes d'un métro ou d'un tram ; à Montpellier, 40 %
Sept indicateurs sur un même axe · % des lots collectifs de chaque métropole · octobre 2026
Montpellier, la mieux desservie, est la plus chère des trois (5 250 €/m²) ; Toulouse, la moins desservie, coûte +9,4 % de plus que Bordeaux (4 742 €/m²), la moins chère, la plus forte part Jeanbrun et la mieux placée sur le « prêt d’ici 2027 ». Les prix des métropoles sont sur la carte, pas ici : on ne mélange pas €/m² et % sur un axe.
Quatre départements concentrent la moitié des permis… et les trois quarts du neuf en vente
25 départements · à gauche un flux annuel (Sit@del2-SDES), à droite un stock instantané (HopHopImmo) · deux échelles distinctes, pas de ratio
Haute-Garonne, Gironde, Hérault et Charente-Maritime : 50,5 % des 70 349 logements autorisés par an dans le Sud-Ouest, et 73,3 % des 7 057 unités en vente. Les barres hachurées signalent un stock dont la médiane de prix n'est pas publiée. Un département à zéro unité reflète la couverture du recensement, pas l'absence de neuf. Sit@del compte tout (diffus, social, résidences) : ce n'est pas un taux d'écoulement.
Toutes les données : 29 territoires
Sud-Ouest, 25 départements, 3 métropoles · octobre 2026 · « — » = non disponible ou non publié · ▨ = offre présente, médiane retenue
Voir toutes les données
| Territoire | Type | Stock | Lots collectifs | Programmes | Terrains | En baisse | Ampleur médiane | Prix collectif €/m² | Écart neuf/ancien | Permis/an | Jeanbrun | Bons plans | Déstockage | Promotions | vs M−1 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sud-Ouest | Région | 7 057 | 5 813 | 730 | 1 244 | 1 777 | −5,77 % | 4 853 | +43 % | 70 349 | 8,7 % | 16,4 % | 7,2 % | 1,1 % | −0,0 % |
| Ariège | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 676 | — | — | — | — | — |
| Aude | Département | 46 | 46 | 5 | 0 | 9 | — | — | — | 2 055 | — | — | 2,2 % | 37,0 % | — |
| Aveyron | Département | 17 | 17 | 3 | 0 | 4 | — | — | — | 1 382 | 5,9 % | 11,8 % | — | — | — |
| Charente | Département | 12 | 12 | 4 | 0 | 1 | — | — | — | 1 209 | — | — | 8,3 % | — | — |
| Charente-Maritime | Département | 773 | 538 | 48 | 235 | 174 | −8,45 % | 5 185 | +31 % | 5 136 | 4,7 % | 23,8 % | 13,2 % | — | +2,3 % |
| Corrèze | Département | 13 | 13 | 1 | 0 | 1 | — | — | — | 859 | — | 15,4 % | — | — | — |
| Creuse | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 202 | — | — | — | — | — |
| Dordogne | Département | 102 | 21 | 3 | 81 | 1 | — | — | — | 2 219 | 47,6 % | — | — | — | — |
| Gard | Département | 101 | 101 | 19 | 0 | 20 | — | 4 536 | +99 % | 3 583 | — | 4,0 % | 6,9 % | — | +2,6 % |
| Haute-Garonne | Département | 1 184 | 1 184 | 120 | 0 | 340 | −5,10 % | 5 164 | +76 % | 10 080 | 5,7 % | 14,2 % | 6,0 % | 1,1 % | +0,0 % |
| Gers | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 655 | — | — | — | — | — |
| Gironde | Département | 1 777 | 1 199 | 174 | 578 | 316 | −6,13 % | 4 824 | +27 % | 11 928 | 7,5 % | 19,2 % | 10,2 % | — | −1,0 % |
| Hérault | Département | 1 439 | 1 439 | 214 | 0 | 470 | −4,77 % | 5 061 | +49 % | 8 395 | 2,6 % | 11,8 % | 5,0 % | — | +0,7 % |
| Landes | Département | 822 | 544 | 59 | 278 | 148 | −5,38 % | 3 592 | +16 % | 3 643 | 32,0 % | 18,0 % | 2,2 % | 4,6 % | −2,1 % |
| Lot | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 818 | — | — | — | — | — |
| Lot-et-Garonne | Département | 52 | 5 | 1 | 47 | 0 | — | — | — | 1 418 | — | — | 100,0 % | — | — |
| Lozère | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 384 | — | — | — | — | — |
| Pyrénées-Atlantiques | Département | 252 | 227 | 32 | 25 | 77 | −17,70 % | 5 426 | +63 % | 4 077 | 1,8 % | 25,1 % | 2,2 % | 4,4 % | −0,0 % |
| Hautes-Pyrénées | Département | 45 | 45 | 4 | 0 | 3 | — | — | — | 1 252 | — | 4,4 % | — | — | — |
| Pyrénées-Orientales | Département | 183 | 183 | 20 | 0 | 83 | −6,70 % | 4 588 | +101 % | 2 649 | 3,8 % | 26,2 % | 18,6 % | — | −1,1 % |
| Deux-Sèvres | Département | 62 | 62 | 7 | 0 | 54 | −14,79 % | 4 169 | +127 % | 1 369 | 71,0 % | 19,4 % | — | — | −4,3 % |
| Tarn | Département | 50 | 50 | 5 | 0 | 12 | — | 3 840 | +99 % | 2 271 | 2,0 % | 22,0 % | 30,0 % | — | 0,0 % |
| Tarn-et-Garonne | Département | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | — | aucune offre | — | 1 348 | — | — | — | — | — |
| Vienne | Département | 116 | 116 | 9 | 0 | 63 | −8,74 % | 3 184 | +51 % | 1 694 | 37,1 % | 17,2 % | 1,7 % | — | — |
| Haute-Vienne | Département | 11 | 11 | 2 | 0 | 1 | — | — | — | 1 047 | 27,3 % | — | 18,2 % | — | — |
| Toulouse Métropole | Métropole | 1 148 | 1 148 | 107 | 0 | 325 | −5,02 % | 5 190 | — | — | 5,8 % | 14,6 % | 5,5 % | 0,8 % | −0,1 % |
| Bordeaux Métropole | Métropole | 950 | 890 | 125 | 60 | 260 | −6,78 % | 4 742 | — | — | 8,3 % | 21,4 % | 10,2 % | — | −1,3 % |
| Montpellier Métropole | Métropole | 852 | 852 | 136 | 0 | 247 | −4,48 % | 5 250 | — | — | 2,2 % | 10,2 % | 3,3 % | — | −0,0 % |
Ce que couvre ce baromètre
HopHopImmo diffuse une partie de l'offre neuve du Sud-Ouest : les programmes des promoteurs partenaires et les flux des diffuseurs auxquels nous sommes raccordés, pas la totalité du marché. Les volumes affichés (unités, programmes) sont ceux de ce catalogue ; les médianes de prix et les parts (baisses, dispositifs…) décrivent ce stock, pas l'ensemble de l'offre commercialisée dans la région.
Stock, pas flux
Nos médianes de prix portent sur le stock commercialisé à la fin du mois, pondéré par lot : elles ne mesurent pas les ventes du trimestre. Un stock invendu reste structurellement plus cher au m² que le flux vendu, puisque les lots les plus chers y restent plus longtemps ; une baisse des prix de vente (par exemple, selon la FPI, Montpellier −8,6 % au 2e trimestre 2026 sur les réservations) se répercute dans le stock avec retard.
Panel publié
Le panel = les 15 territoires dont le prix médian du neuf collectif est publié (Sud-Ouest, 11 départements, 3 métropoles). Tous les graphiques comparatifs utilisent ce panel et lui seul. Les 14 autres départements n'apparaissent que sur la carte, dans la colonne des permis de construire et dans ce tableau.
Trois états d'absence
Publié : médiane calculée et retenue. Offre présente, médiane non publiée (hachures) : trop peu de lots ou un seul programme dominant. Aucune offre recensée (fond nu) : c'est la couverture du recensement, pas l'absence de neuf dans le département. Un territoire absent n'est jamais classé ni coloré.
Seuil de publication
Aucune ampleur de baisse, décote, effort Jeanbrun ni prix par typologie n'est publié sur moins de 30 unités. Le nombre d'unités (n) figure sous chaque médiane et chaque pourcentage.
Baisse de prix
Une unité est comptée « en baisse » si son prix a connu au moins une révision à la baisse depuis le premier prix relevé par HopHopImmo. L'ampleur est la médiane des baisses sur les unités concernées. « Déstockage » = programme dont la livraison est passée ; « livrable immédiatement » = lot dont la livraison est passée : le déstockage est l'invendu livré.
La baisse est mesurée par rapport au premier prix que HopHopImmo a enregistré pour l'unité — le suivi des prix a commencé fin octobre 2025, un lot mis en vente avant cette date est donc comparé à son prix d'alors, pas à son prix de lancement.
Sources
Offre neuve : HopHopImmo, lots commercialisés au 31 octobre 2026 (7 057 unités, 730 programmes). Ancien : DVF-Etalab, médiane départementale des ventes ; pas de DVF pour les métropoles. Permis : Sit@del2-SDES, moyenne annuelle 2023-2025. Calcul du 2 novembre 2026.
Précautions de lecture
Les médianes départementales sont pondérées par lot : un stock riche en studios (Deux-Sèvres, 48 % de T1 sur 62 lots) paraît cher. L'écart neuf/ancien régional agrège des pondérations différentes (neuf pondéré par lot, ancien = médiane des portraits départementaux) et sera documenté au n°2. Les parts de dispositifs (Jeanbrun, bons plans, déstockage, promotions) sont calculées sur la base des lots qualifiés du territoire, légèrement différente du stock collectif ; les lots correspondants sont écrits dans chaque cellule.