Le paysage de la défiscalisation immobilière est en pleine mutation. Alors que le dispositif Pinel tire sa révérence, une autre solution gagne du terrain : le Logement Locatif Intermédiaire. Investir en LLI est la nouvelle stratégie gagnante pour ceux qui cherchent la sécurité locative et des avantages fiscaux immédiats, sans les contraintes de gestion lourdes.
Moins connu du grand public, ce dispositif offre pourtant une rentabilité souvent supérieure grâce à un levier fiscal puissant : la TVA réduite et l’exonération de taxe foncière. Conditions, zonage, avantages : voici pourquoi investir en LLI est le pari intelligent de 2025.
Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le LLI se situe à mi-chemin entre le logement social (HLM) et le marché privé libre. Il a été créé pour loger les classes moyennes (jeunes actifs, fonctionnaires, cadres moyens) qui gagnent trop pour le social, mais peinent à se loger dans le privé dans les grandes villes.
Investir en LLI, c’est donc acheter un bien neuf pour le louer à un loyer plafonné (environ 10 à 15% sous le prix du marché) à des locataires sous conditions de ressources.
Les 2 avantages fiscaux massifs du LLI
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 9 ou 12 ans, le LLI agit directement sur le coût d’acquisition et les charges :
- La TVA réduite à 10% (au lieu de 20%) : C’est l’atout majeur. En achetant un bien éligible LLI, vous bénéficiez d’une remise immédiate de 10% sur le prix d’achat TTC. Sur un appartement à 300 000 €, c’est une économie directe de 30 000 € à l’achat. Cela booste mécaniquement votre rentabilité faciale.
- L’exonération de Taxe Foncière (TFPB) : Alors que l’exonération de taxe foncière classique ne dure que 2 ans, en LLI, elle peut s’étendre sur 15 voire 20 ans selon les communes ! C’est une économie de charges colossale sur la durée de détention.
Les conditions pour investir en LLI
Pour profiter de ces avantages, l’investisseur doit respecter un cahier des charges précis :
- Le Zonage : Le bien doit être situé en zone tendue (Zone A, Abis et B1), là où la demande locative est la plus forte.
- Les Plafonds de Loyer : Vous vous engagez à louer moins cher que le marché libre. Cependant, ces plafonds sont souvent très proches des loyers réels dans certaines villes, ce qui limite la perte de gain.
- Les Plafonds de Ressources du locataire : Ils sont assez élevés (bien plus que pour le social), ce qui vous donne accès à un vivier de locataires solvables et stables.
- La Durée d’engagement : Vous devez louer le bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale (souvent 10 à 15 ans pour conserver l’avantage TVA).
Rentabilité : le LLI est-il plus intéressant que le Pinel ?
C’est la question que tout le monde se pose. Si le loyer est plafonné, comment investir en LLI peut-il être rentable ?
La réponse réside dans le prix d’achat.
- En Pinel, vous achetiez au prix fort (TVA 20%) pour obtenir une réduction d’impôt plus tard.
- En LLI, vous achetez moins cher tout de suite (TVA 10%).
Le calcul est simple : Un prix d’achat plus bas + aucune taxe foncière pendant 15 ans + une demande locative explosive (car loyer modéré) = un rendement net souvent supérieur au marché libre, avec un risque de vacance locative quasi nul.
Comment investir ? (Direct ou Pierre-Papier)
Jusqu’à récemment, le LLI était la chasse gardée des institutionnels (assureurs, banques). Aujourd’hui, il devient accessible aux particuliers :
- En direct : Certains promoteurs proposent des lots éligibles LLI aux particuliers (attention, c’est encore rare).
- Via des SCPI ou Fonds : C’est la voie royale. Vous achetez des parts de fonds spécialisés dans le résidentiel intermédiaire. Vous profitez de la fiscalité douce sans aucune gestion.
Conclusion : la sécurité avant tout
Investir en LLI est une stratégie patrimoniale de « bon père de famille ». Vous ne cherchez pas la spéculation, mais la sécurité d’un actif tangible, acheté sous le prix du marché grâce à la TVA réduite, et loué à des locataires stables.
C’est une excellente alternative pour diversifier votre patrimoine alors que les taux d’emprunt se stabilisent. Pensez à vérifier votre capacité d’emprunt avant de vous lancer, car les montants d’investissement sont souvent significatifs.
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