Acheter en couple non marié 2026 - couple signature notaire achat immobilier neuf

Acheter en couple non marié 2026 : indivision, PACS ou SCI, le guide essentiel pour vous protéger

Hop Hop Immo

|29 mai 2026

Publié le 20 mai 2026 | Catégorie : Acheter dans le neuf | Blog Hop Hop Immo — www.hophopimmo.com/actualites

Acheter en couple non marié est aujourd’hui devenu la norme : près de 40 % des achats immobiliers en couple concernent des concubins ou des partenaires de PACS. Pourtant, derrière l’évidence du « on achète ensemble », se cache un piège juridique majeur : sans le cadre protecteur du mariage, le survivant peut tout perdre en cas de décès — y compris le droit d’habiter le logement. Le concubin peut payer 60 % de droits de succession sur la part héritée, contre 0 % pour un couple marié. Le PACS ne suffit pas. Et l’indivision peut tourner au cauchemar.

Dans ce guide essentiel, vous allez découvrir les 3 montages possibles pour acheter en couple non marié en 2026, les vrais risques de chacun, les protections juridiques indispensables, et notre matrice de décision selon votre situation. À la fin de cette lecture, vous saurez précisément comment sécuriser votre achat à deux — et éviter les drames silencieux que vivent chaque année des milliers de couples qui n’avaient « rien prévu ».

🎯 À retenir en 30 secondes : Acheter en couple non marié implique de choisir entre 3 montages juridiques : indivision (simple mais risquée), PACS (cadre amélioré mais protection incomplète), ou SCI (sur mesure mais coûteuse à mettre en place). Aucun de ces statuts ne protège automatiquement le survivant en cas de décès. Pour acheter en couple non marié sereinement, il faut systématiquement combiner : un acte de propriété bien rédigé, un testament chez le notaire, une assurance emprunteur calibrée, et idéalement une clause de tontine ou de rachat prioritaire.

1. Acheter en couple non marié en 2026 : pourquoi c’est juridiquement risqué

Avant de présenter les 3 montages, il faut comprendre pourquoi acheter en couple non marié soulève autant de questions juridiques. Le mariage offre automatiquement un ensemble de protections immobilières et successorales puissantes :

Régime matrimonial structurant la propriété
Droit du conjoint survivant sur la résidence principale (1 an d’occupation gratuite + droit viager d’usage)
Exonération totale des droits de succession entre époux
Procédure de divorce encadrée et protectrice

Les concubins et même les pacsés n’en bénéficient pas automatiquement. Voici la réalité juridique 2026 quand on cherche à acheter en couple non marié :

Aucune vocation successorale automatique

En cas de décès, le concubin survivant n’hérite de rien automatiquement, sauf testament rédigé par le défunt. Sans dispositions particulières, la part du défunt revient intégralement à ses héritiers légaux (parents, enfants d’une précédente union, frères et sœurs).

Une fiscalité brutale en cas de succession entre concubins

Si le défunt a légué quelque chose par testament au survivant non marié, la fiscalité est sévère : en concubinage, on est traité comme « sans lien » avec un abattement minuscule de 1 594 €, puis des droits de succession à 60 % sur le reste. Pour le PACS, l’exonération existe — mais uniquement avec testament rédigé en bonne et due forme.

Le risque de se retrouver « en indivision forcée » avec les héritiers

C’est le scénario cauchemar de l’achat en couple non marié sans précautions : au décès de l’un, le survivant se retrouve copropriétaire avec les héritiers du défunt (enfants d’une précédente union, parents…). Et ces héritiers peuvent décider de forcer la vente du logement pour récupérer leur part — laissant le survivant à la rue.

Pas de protection automatique du logement familial

À tout moment, l’un des deux peut vendre sa quote-part sans l’accord de l’autre (sauf clauses contraires dans le pacte). En cas de séparation, aucune procédure protectrice n’existe.

⚠️ Cas réel : Marc et Sophie, concubins depuis 12 ans, achètent un appartement neuf à Nantes en 2018. Marc décède brutalement en 2023. Sans testament, sa part revient à sa fille issue d’un premier mariage, avec qui Sophie n’a aucun lien. La fille exige la vente immédiate. Sophie, qui occupait pourtant ce logement depuis 5 ans, doit déménager en urgence. Trois minutes chez un notaire auraient évité ce drame.

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2. Acheter en couple non marié en indivision : simple mais risquée

L’indivision est de loin la formule la plus utilisée pour acheter en couple non marié. Plus de 70 % des achats à deux sans mariage se font sous ce régime. Mais simple ≠ sans danger.

Le principe de l’indivision

Vous achetez ensemble le bien et chacun en détient une quote-part correspondant à votre apport (50/50, 60/40, 70/30…). Cette quote-part est inscrite dans l’acte de vente. Vous êtes copropriétaires en proportion de votre apport financier.

Les avantages de l’indivision pour acheter en couple non marié

Simplicité : aucune formalité particulière à part la rédaction de l’acte chez le notaire
Coût réduit : pas de création de société, pas de comptabilité
Souplesse : possibilité de quitter l’indivision à tout moment (« nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision »)
Reconnaissance bancaire : les banques traitent ce montage sans difficulté pour le crédit immobilier

Les 4 vraies limites de l’indivision

1. La règle de l’unanimité Toute décision importante (vente, travaux majeurs, location) nécessite l’accord des deux indivisaires. Si l’un refuse, l’autre est bloqué.

2. La sortie forcée possible À tout moment, l’un des deux peut demander la vente du bien au juge. C’est ce qu’on appelle l’action en partage. Le juge ne pourra que constater le désaccord et ordonner la vente.

3. L’absence totale de protection en cas de décès Le décès de l’un déclenche automatiquement une indivision avec les héritiers du défunt. C’est le piège majeur de l’achat en couple non marié en indivision.

4. Les conflits sur les apports inégaux Si vous avez apporté 60 % et votre partenaire 40 %, vous êtes propriétaires à hauteur de ces parts. Mais qui paie les mensualités ? Les charges ? Les travaux ? Sans convention d’indivision détaillée, les conflits sont quasi inévitables.

Les 2 outils indispensables si vous choisissez l’indivision

Si vous décidez d’acheter en couple non marié en indivision, deux documents sont non négociables :

1. La convention d’indivision (chez le notaire, ~500 à 1 500 €) Elle fixe les règles du jeu : qui paie quoi, comment décider, comment sortir, comment évaluer le bien en cas de séparation. Sa durée maximale est de 5 ans renouvelable.

2. Le testament croisé (chez le notaire, ~150 à 300 € par testament) Chacun rédige un testament qui lègue sa quote-part à l’autre. C’est la seule façon d’éviter que la quote-part du défunt ne revienne à ses héritiers. Attention : si le défunt a des enfants, ces derniers conservent leur réserve héréditaire (50 % minimum si 1 enfant, 67 % si 2, 75 % si 3+).

3. Le PACS : un cadre amélioré pour acheter en couple non marié

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) est souvent perçu comme une protection forte pour acheter en couple non marié. C’est partiellement vrai — mais beaucoup moins automatiquement protecteur que le mariage.

Ce que le PACS apporte vraiment

Pour le crédit immobilier : les banques traitent un couple pacsé quasi comme un couple marié. Les deux revenus sont pris en compte, les deux partenaires sont co-emprunteurs solidaires. Aucune difficulté à obtenir un prêt en PACS.

Pour la fiscalité successorale : si le partenaire décédé a rédigé un testament en faveur du survivant, ce dernier hérite sans payer de droits de succession (exonération totale, comme entre époux). Sans testament, en revanche, le PACS ne donne aucun droit successoral automatique.

Pour la fiscalité courante : déclaration commune dès la première année du PACS, plafond de quotient familial intéressant.

Les vraies limites du PACS pour acheter en couple non marié

Limite n°1 — Le régime par défaut est la séparation des biens Depuis la loi du 23 juin 2006, le PACS est par défaut en séparation des biens. Chacun reste propriétaire de ses biens propres et de sa quote-part dans les achats communs. Cela signifie que acheter en couple non marié sous PACS = acheter en indivision sauf disposition contraire dans la convention.

Limite n°2 — Pas de vocation successorale automatique Sans testament, le partenaire pacsé survivant n’hérite pas de la part du défunt. C’est la même règle qu’en concubinage simple. La seule différence : si testament il y a, la fiscalité est très avantageuse (exonération totale).

Limite n°3 — Pas de droit au logement automatique du survivant Contrairement au mariage qui accorde 1 an d’occupation gratuite et un droit viager d’usage, le PACS ne protège pas automatiquement le logement du partenaire survivant. Là encore, le testament est nécessaire.

Limite n°4 — Dissolution unilatérale possible Le PACS peut être rompu à tout moment par l’un des deux partenaires, par simple déclaration au greffe ou chez le notaire. La procédure de « divorce » structurée du mariage n’existe pas.

Le combo gagnant : PACS + indivision + testament

Pour acheter en couple non marié sous PACS, le montage optimal est :

PACS (cadre du couple, fiscalité protectrice)
Indivision avec convention d’indivision détaillée
Testaments croisés chez le notaire pour protéger le survivant
Assurance emprunteur avec quotité adaptée (100/100 idéalement) pour solder le prêt en cas de décès

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4. La SCI familiale : la solution sur mesure pour acheter en couple non marié

La Société Civile Immobilière (SCI) est la solution la plus structurée pour acheter en couple non marié. Au lieu d’acheter directement le bien, vous créez une société qui détient le bien, et vous détenez chacun des parts sociales de cette société.

Le principe de la SCI couple non marié

Vous créez une SCI familiale avec votre partenaire (et éventuellement vos enfants)
La SCI achète le bien immobilier
Vous êtes chacun associé avec un nombre de parts proportionnel à votre apport
Un gérant est nommé (l’un de vous, ou les deux conjointement) pour administrer la société

Les 5 avantages décisifs de la SCI pour acheter en couple non marié

1. Une gouvernance personnalisée Les statuts de la SCI fixent vos propres règles : majorité requise pour les décisions, conditions de vente des parts, droit de retrait, gestion quotidienne. Vous n’êtes plus prisonniers de la règle de l’unanimité de l’indivision.

2. La transmission optimisée La SCI permet de donner progressivement des parts sociales à votre partenaire ou à vos enfants en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000 € par enfant tous les 15 ans). C’est l’arme patrimoniale par excellence.

3. La protection du survivant Une clause d’agrément dans les statuts peut empêcher les héritiers du défunt d’entrer automatiquement dans la SCI. Combiné à un démembrement croisé (usufruit/nue-propriété), c’est la protection maximale du survivant.

4. La séparation patrimoniale claire Vos parts SCI sont des biens meubles, distincts du bien immobilier. En cas de séparation, l’évaluation et le rachat des parts sont plus simples qu’un partage d’indivision contesté.

5. La flexibilité pour faire évoluer le projet Vous pouvez facilement intégrer un investissement locatif futur, accueillir un nouvel associé, ou transmettre. La SCI grandit avec votre patrimoine.

Les vrais coûts et contraintes de la SCI

Coûts de création :

Frais de notaire ou rédaction des statuts : 1 500 à 3 000 €
Annonces légales : 200 €
Immatriculation au RCS : 70 €
Total création : ~2 000 à 3 500 €

Coûts de fonctionnement :

Comptabilité (si recettes locatives) : 500 à 1 500 €/an
Assemblée générale annuelle obligatoire
Tenue d’un registre des décisions

Limites pour la résidence principale :

Pas d’abattement de 30 % sur la résidence principale en cas de vente (perdu en SCI à l’IR)
Démarches plus lourdes que l’indivision
Les banques peuvent être plus exigeantes sur les conditions de prêt

Quand la SCI est-elle vraiment pertinente pour acheter en couple non marié ?

La SCI prend tout son sens si :

Vous achetez un bien de plus de 300 000 €
Vous envisagez plusieurs achats immobiliers à terme
Vous avez des enfants d’une union précédente à protéger
Vous voulez transmettre progressivement votre patrimoine
Vous comptez investir dans le locatif parallèlement

🔗 Pour creuser le sujet, lisez notre guide complet sur le statut bailleur privé 2026 — un complément utile si vous envisagez d’investir en SCI à terme.

5. La clause de tontine : la pépite méconnue pour acheter en couple non marié

Avant de présenter notre matrice de décision, il faut mentionner un 4ème montage souvent oublié qui peut résoudre élégamment la protection du survivant : la clause de tontine (ou pacte tontinier).

Le principe de la clause de tontine

Vous achetez le bien à deux, mais l’acte de vente contient une clause spécifique : « le survivant des deux acquéreurs sera considéré comme propriétaire unique du bien depuis l’origine ». Concrètement : au décès du premier, le bien revient rétroactivement au survivant comme s’il l’avait toujours possédé seul.

Les avantages exceptionnels de la tontine

✅ Protection maximale du survivant : il récupère 100 % du bien, hors succession ✅ Les héritiers du défunt ne peuvent rien contester : juridiquement, le défunt n’a jamais possédé sa part ✅ Simplicité : une clause dans l’acte de vente, c’est tout ✅ Aucun testament nécessaire

Les 2 inconvénients majeurs

❌ Fiscalité lourde entre concubins non pacsés : le survivant paie des droits de succession à 60 % sur la valeur du bien (sauf si valeur < 76 000 € et résidence principale) ❌ Irrévocabilité totale : impossible de revenir en arrière sans vendre le bien. En cas de séparation, vous êtes obligés de vendre.

Quand la tontine est-elle pertinente pour acheter en couple non marié ?

La tontine est intéressante si :

Vous êtes pacsés ou mariés (pour bénéficier de l’exonération fiscale)
Vous n’avez pas d’enfants d’union précédente
Vous êtes certains de la durabilité de votre couple
Vous voulez une protection simple et radicale du survivant

6. Comment protéger absolument le survivant : les 5 protections à combiner

Quelle que soit la structure choisie pour acheter en couple non marié, voici les 5 protections juridiques à mettre en place systématiquement. C’est l’effet cumulé qui fait la vraie sécurité.

Protection n°1 — Le testament authentique chez le notaire

Indispensable, surtout en concubinage et PACS. Il désigne le partenaire comme légataire. Coût : 150 à 300 € par testament. Le meilleur investissement protecteur que vous ferez de votre vie.

Protection n°2 — L’assurance emprunteur avec quotité adaptée

C’est le levier le plus puissant et le plus négligé. Pour comprendre comment elle s’articule avec votre crédit, consultez notre guide capacité d’emprunt 2026. La quotité détermine quelle part du prêt est remboursée en cas de décès :

Quotité 50/50 : chacun couvert pour 50 % du prêt. En cas de décès, le survivant continue à payer 50 % du crédit
Quotité 100/100 : chacun couvert pour 100 % du prêt. En cas de décès, le prêt est intégralement soldé (coût : ~15 à 20 % plus cher)

Notre recommandation pour acheter en couple non marié : 100/100 systématiquement. Le surcoût est dérisoire face au drame financier qu’un décès peut provoquer pour le survivant.

Protection n°3 — La convention d’indivision détaillée

Si vous êtes en indivision, ce document précise les règles du jeu (apports, charges, sortie, évaluation). Sans elle, vous êtes à la merci de la loi générale et des juges.

Protection n°4 — La donation au dernier vivant (couples mariés uniquement)

Non applicable au concubinage et au PACS, mais à mentionner : c’est un dispositif réservé aux époux. Pour les couples non mariés, le testament reste l’outil principal.

Protection n°5 — Le démembrement croisé (pour les SCI)

Dans une SCI, vous pouvez vous donner mutuellement l’usufruit de vos parts. Au décès, le survivant conserve l’usufruit (droit d’usage et de jouissance) et les héritiers du défunt ne récupèrent que la nue-propriété. C’est la protection ultime pour acheter en couple non marié via SCI.

📋 Matrice de décision : quel montage choisir pour acheter en couple non marié ?

Votre situation	Recommandation
Couple jeune, premier achat <250 000 €, pas d’enfants	Indivision + testaments croisés + assurance 100/100
Couple jeune en PACS, projet long terme stable	PACS + indivision + testaments + tontine (si pas d’enfants)
Couple avec enfants d’unions précédentes	SCI familiale + démembrement croisé (indispensable)
Couple avec projet d’investissement locatif futur	SCI à l’IS ou IR (selon TMI)
Couple avec apports très inégaux (>30% d’écart)	SCI avec parts proportionnelles
Couple senior fortement imposé	SCI familiale pour optimiser la transmission
Couple résidence principale uniquement, profil patrimonial simple	Indivision + PACS + testaments + tontine

🚨 Les 6 erreurs à éviter absolument pour acheter en couple non marié

Erreur n°1 — Penser que « le PACS protège automatiquement »

C’est faux. Le PACS améliore le cadre fiscal uniquement avec testament, mais ne donne aucun droit successoral automatique. Beaucoup de couples pacsés croient à tort être à l’abri.

Erreur n°2 — Ne pas faire de testament

C’est l’erreur la plus coûteuse. Sans testament, le concubin ou pacsé survivant ne reçoit rien et peut se retrouver à la rue. 300 € chez le notaire = la tranquillité pour toute la durée du couple.

Erreur n°3 — Choisir une quotité d’assurance 50/50 sans réfléchir

Beaucoup de courtiers proposent par défaut une quotité 50/50 car c’est moins cher. Mais en cas de décès du conjoint à plus gros revenu, le survivant peut ne plus pouvoir payer le crédit. Toujours simuler la quotité 100/100.

Erreur n°4 — Acheter en quotes-parts égales malgré des apports inégaux

Si vous apportez 80 % et votre partenaire 20 %, mais que vous achetez 50/50, vous lui faites une donation déguisée de 30 % de la valeur. En cas de séparation, votre partenaire récupère 50 % du bien. Toujours faire correspondre les quotes-parts aux apports réels (et garder les justificatifs).

Erreur n°5 — Ignorer les enfants d’unions précédentes

Si l’un de vous a des enfants d’une précédente union, ces enfants sont héritiers réservataires. Quoi que vous fassiez (testament, donation), ils gardent un droit minimum sur la succession (50 % minimum si 1 enfant). La SCI avec démembrement croisé est souvent la seule solution efficace.

Erreur n°6 — Confondre statut du couple et mode de détention

Le concubinage, le PACS ou le mariage définissent le cadre personnel du couple. L’indivision ou la SCI organisent la propriété du bien. Ces deux niveaux sont indépendants. Il faut traiter les deux questions séparément pour acheter en couple non marié sereinement.

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❓ FAQ — Vos questions pour acheter en couple non marié en 2026

Faut-il se pacser avant d’acheter en couple non marié ? Pas obligatoirement, mais c’est fortement recommandé. Le PACS améliore la fiscalité successorale (à condition de faire un testament) et facilite l’obtention du crédit. C’est un gain de protection à moindre coût.

Peut-on obtenir un PTZ en couple non marié ? Oui, totalement. Le PTZ est accordé au foyer fiscal, qu’il soit marié, pacsé ou en concubinage simple. Les revenus des deux acheteurs sont cumulés pour évaluer l’éligibilité.

Que se passe-t-il en cas de séparation pour un couple non marié ? En indivision, l’un peut demander la vente forcée (action en partage). En SCI, les statuts définissent les règles de sortie. Dans tous les cas, sans dispositions claires préalables, la séparation peut tourner au cauchemar juridique.

Les héritiers du défunt peuvent-ils me forcer à vendre ? En indivision sans protection : oui, ils le peuvent en demandant le partage. C’est précisément pourquoi les testaments croisés et/ou la SCI avec démembrement sont essentiels pour acheter en couple non marié.

Quel coût pour bien sécuriser son achat en couple non marié ? Comptez environ 600 à 1 000 € pour un montage complet en indivision (convention + 2 testaments). Pour une SCI familiale, comptez 2 500 à 3 500 € de création + 500 à 1 500 €/an de gestion. Investissement dérisoire face à la valeur du bien et aux risques évités.

Vaut-il mieux acheter via SCI ou en indivision quand on n’est pas marié ? Cela dépend de votre projet : indivision pour la simplicité d’une résidence principale unique, SCI pour la transmission patrimoniale, les enfants d’unions précédentes, ou plusieurs biens. La SCI est presque toujours recommandée si vous avez un projet patrimonial à long terme.

Quelle quotité d’assurance emprunteur choisir en couple non marié ? 100/100 systématiquement, sauf cas très particulier. Le surcoût (~15-20 %) est dérisoire face à la sécurité totale qu’elle apporte au survivant en cas de décès.

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