Introduction : PLF 2027 et immobilier neuf
Article mis à jour le 5 octobre 2026 (première publication le 14 septembre 2026).
Le PLF 2027 (Projet de Loi de Finances pour 2027) a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, pour un dépôt au Parlement au plus tard le 6 octobre. Le texte est désormais connu, mais aucune mesure du PLF 2027 n’est votée : tout ce qu’il contient reste un projet soumis au débat parlementaire, jusqu’à la promulgation attendue en fin d’année. Les articles qui présentent déjà des aides ou des taxes « adoptées » pour 2027 confondent projet et décision.
Cela ne veut pas dire qu’il ne se passe rien. Trois dispositifs sont d’ores et déjà en vigueur et engagent votre projet dès aujourd’hui : le PTZ, le statut du bailleur privé, et une nouvelle taxe sur les logements vacants qui s’appliquera dès 2027. Ce sont eux qui déterminent ce que vous pouvez faire d’ici la fin de l’année. S’y ajoutent depuis septembre des annonces du gouvernement sur le PTZ et un projet de plafonnement de l’amortissement en location meublée, qui méritent d’être suivis sans être confondus avec du droit applicable.
Cet article distingue clairement quatre catégories : ce qui est voté et applicable, ce qui relève du contexte de financement, ce qui est proposé dans le PLF 2027, et ce qui est annoncé ou en discussion sans être décidé. C’est la seule grille de lecture utile pour un projet d’achat neuf, que vous soyez primo-accédant ou investisseur.
Les aides immobilier neuf réellement en vigueur
Commençons par le socle : ce qui est du droit positif, voté, applicable, et sur lequel vous pouvez construire un plan de financement.
Le PTZ, ouvert au neuf sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027
Le Prêt à Taux Zéro reste l’outil central de la primo-accession. Depuis le 1er avril 2025, il est de nouveau ouvert au logement neuf sur l’ensemble du territoire, sans distinction entre zones tendues et détendues, et couvre à nouveau la maison individuelle neuve. Le dispositif est, à ce jour, voté jusqu’au 31 décembre 2027. Le Premier ministre a toutefois annoncé le 24 septembre son intention de le prolonger au-delà (voir plus bas, rubrique « annoncé »).
Un point mérite d’être clarifié, car il circule beaucoup d’informations erronées : le relèvement des plafonds d’opération qui avait été envisagé lors des débats sur la loi de finances 2026 (passage de 79 000 € à 99 000 € pour le plancher, de 156 000 € à 195 000 € pour le plafond) n’a pas été adopté. Les barèmes issus du décret de mars 2025 restent en vigueur. Seule l’extension du PTZ au Bail Réel Solidaire a été retenue.
Le PTZ finance une quotité de l’opération variable selon la zone et la tranche de revenus, avec une période de différé de remboursement modulée : plus le ménage est modeste, plus le différé est long, ce qui allège les premières années. Pour savoir où vous vous situez précisément, vous pouvez vérifier votre éligibilité et estimer votre montant PTZ en quelques minutes.
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
C’est le dispositif qui a remplacé le Pinel. Précision nécessaire : le Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024, avec une simple tolérance pour les actes notariés jusqu’au 31 mars 2025 sur des réservations antérieures. Il n’existe ni Pinel, ni Pinel+ en 2026, et aucune prolongation n’est prévue.
Le statut du bailleur privé, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et intégré à l’article 31 du Code général des impôts, fonctionne par amortissement : le bailleur déduit chaque année une fraction du prix du bien de ses revenus fonciers. Contrairement au Pinel, l’avantage réduit le revenu imposable et non directement l’impôt. Les conditions sont précises.
- Logement neuf, ou ancien sous conditions : travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat et DPE de classe A ou B après travaux
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Location nue, à usage de résidence principale, pendant neuf ans minimum
- Loyers inférieurs au prix moyen du marché et plafonds de ressources du locataire à respecter
- Amortissement annuel de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % de 80 % du prix d’achat, selon que le loyer est intermédiaire, social ou très social, dans la limite de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an
Le bilan commercial est pour l’instant mitigé. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le dispositif génère environ 300 réservations de logements neufs par mois, contre environ 4 000 espérées en début d’année. Nexity, plus positif, compte environ 300 ventes après une centaine de jours de commercialisation, et affirme avoir identifié 700 logements pour lesquels un ménage imposé à 11 % supporterait un effort mensuel inférieur à 300 €, notamment dans des villes moyennes. Les critiques portent sur la complexité du dispositif et sur un avantage qui profiterait surtout aux contribuables fortement imposés. Les améliorations envisagées (relèvement des plafonds, assouplissement des conditions) n’ont pas été retenues dans le projet de loi logement, qui doit être examiné en deuxième lecture à l’Assemblée nationale en novembre. Pour comparer ce dispositif au PTZ selon votre situation, notre guide PTZ et Jeanbrun 2026 détaille les deux logiques.
La TVLH : nouvelle taxe sur les logements vacants dès 2027
Mesure moins commentée, mais votée et datée. La loi de finances 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants (TLV, perçue par l’État) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV, communale) en un impôt unique : la TVLH (taxe sur la vacance des locaux d’habitation), applicable aux impositions à partir de 2027.
En zone tendue, le taux est de 17 % la première année de vacance, puis 34 % à compter de la deuxième, avec possibilité de majoration communale. Hors zone tendue, le conseil municipal fixe librement le taux dans la limite de 50 %. Les délibérations doivent intervenir avant le 15 avril 2027.
Le changement de fond est ailleurs : le produit de la taxe revient désormais directement aux communes, alors que la TLV finançait l’Anah. L’incitation locale à taxer la vacance s’en trouve renforcée. Pour un investisseur, cela renchérit nettement le coût d’un bien laissé vide entre deux locations.
Le vrai facteur limitant : le coût du crédit
Aucune aide ne compense aujourd’hui l’évolution du financement. C’est la variable qui pèse le plus lourd sur un projet d’achat, et elle s’est retournée cet été.
Où en sont les taux en octobre 2026
Après plusieurs mois de plateau, les barèmes remontent depuis la mi-août et ont continué de progresser en ce début octobre. Les moyennes relevées sont d’environ 3,42 % sur 15 ans, 3,55 à 3,60 % sur 20 ans et 3,65 à 3,70 % sur 25 ans, hors assurance. Selon les baromètres, les niveaux varient de quelques dixièmes. Les meilleurs dossiers obtiennent encore des conditions nettement inférieures à la moyenne, avec des écarts régionaux marqués. Le taux d’usure pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans s’établit à 5,40 % depuis le 1er octobre.
La cause est en amont : l’OAT 10 ans, taux auquel l’État français emprunte, a nettement dépassé les 4 % (certaines sources la situent autour de 4,7 % fin septembre), contre environ 3,3 % un an plus tôt. Le refinancement bancaire se renchérit mécaniquement.
La décision BCE du 10 septembre
Le 10 septembre 2026, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point, portant le taux de facilité de dépôt à 2,50 % et le taux de refinancement à 2,65 %, applicables au 16 septembre. Il s’agit de la deuxième hausse de l’année, motivée par une inflation en zone euro remontée à 3,3 % en août sous l’effet des prix de l’énergie.
Plusieurs acteurs du marché évoquent des taux proches de 4 % sur certaines durées d’ici la fin de l’année — c’est une projection, pas un fait acquis. Certains analystes y voient aussi un effet d’attentisme lié au contexte politique et social avant l’échéance électorale.
Ce que cela change pour votre capacité d’emprunt
Concrètement, la baisse des prix observée sur certains segments est aujourd’hui plus que compensée par la hausse du coût du crédit. Un marché qui semble « moins cher » peut être moins accessible. La seule façon de trancher est de chiffrer sa propre situation : notre simulateur de capacité d’emprunt vous indique le montant mobilisable selon vos revenus et vos charges actuelles.
Ce que propose le PLF 2027 pour l’immobilier — et qui n’est pas voté
Depuis la présentation du 1er octobre, une mesure immobilière majeure est sur la table. Elle reste un projet : seul le Parlement peut la transformer en loi.
Le plafonnement de l’amortissement en location meublée (article 7)
Ce qui n’était encore qu’une recommandation parlementaire (rapport d’information n° 3056 de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026) figure désormais à l’article 7 du PLF 2027. Le projet vise la location meublée non professionnelle (LMNP), utilisée par près d’un quart des bailleurs particuliers (environ 1,37 million de foyers sur 6 millions de propriétaires bailleurs), et prévoit :
- un amortissement plafonné à 2,5 % du montant du bien par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer pour la location meublée classique ;
- un plafond abaissé à 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer, pour les meublés de tourisme ;
- une exemption pour les résidences étudiantes, les résidences de formation de jeunes et les résidences seniors ;
- à compter du 1er janvier 2027, la fin du report illimité des amortissements non déduits ; les reports constitués jusqu’au 31 décembre 2026 resteraient imputables jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable chaque année.
À titre d’illustration rapportée par la presse : pour un appartement de 200 000 € loué meublé, la déduction annuelle serait limitée à 5 000 € si le texte était adopté en l’état. Le gouvernement présente la mesure comme un rapprochement entre le régime de la location nue et celui du LMNP, pour encourager la location longue durée, avec une économie attendue d’environ 200 millions d’euros par an. Les professionnels sont partagés : la FNAIM juge le rééquilibrage nécessaire, tandis que la FPI regrette qu’on « rabote le LMNP » plutôt que de renforcer le dispositif Jeanbrun. Statut : projet présenté, non voté. Les plafonds, les exemptions et le calendrier peuvent évoluer lors de l’examen parlementaire.
Ce qui est annoncé ou en discussion — et qui n’est pas décidé
D’autres sujets circulent. Ils méritent d’être connus, à condition de ne pas les confondre avec des décisions.
PTZ : prolongation après 2027 et PTZ « parentalité » annoncés
Le 24 septembre 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé son intention de prolonger le PTZ au-delà du 31 décembre 2027, sans en préciser les paramètres, et de créer une variante destinée aux familles attendant un enfant ou ayant un enfant de moins de trois ans. Les éléments rapportés par la presse (plafond de 180 000 €, cumul avec le PTZ classique, coût estimé à 100 millions d’euros par an) ne sont pas confirmés. Tant que cela n’est pas inscrit dans un texte voté, le PTZ en vigueur reste celui décrit plus haut.
Donations familiales et meublé touristique
Un plan « transmissions 2027 », annoncé le 12 septembre, prévoit de relever temporairement l’abattement sur les dons familiaux de 31 865 € à 50 000 €. Le gouvernement évoque aussi une réorientation fiscale du meublé touristique en zone tendue. Ces points relèvent de l’annonce : à suivre dans le texte déposé.
L’encadrement des loyers arrive à échéance fin novembre 2026
L’expérimentation issue de la loi ELAN de 2018, prolongée de trois ans par la loi 3DS, expire fin novembre 2026 dans les villes concernées. Une proposition de loi du député Inaki Echaniz, adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026. Elle vise à prolonger, voire à pérenniser le dispositif, avec notamment un plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer maximum autorisé. Une cinquantaine de maires y sont favorables, alors que la FNAIM s’y oppose. Sans adoption avant l’échéance, le dispositif s’éteint.
La date tombe peu après le vote solennel du budget, prévu le 17 novembre, dans un calendrier parlementaire déjà saturé. C’est un point de vigilance réel pour tout bailleur en zone encadrée.
Le projet de loi logement, attendu en deuxième lecture en novembre
Adopté au Sénat le 8 juillet 2026, le texte n’avait mi-septembre ni rapport de commission ni date d’examen. Il doit finalement être présenté en deuxième lecture à l’Assemblée nationale en novembre, selon la presse. Les mesures qui devaient renforcer le dispositif Jeanbrun n’y figurent pas.
Ce que cela implique concrètement
Pour un primo-accédant
Le PTZ est acquis jusqu’au 31 décembre 2027, et sa prolongation est annoncée : il n’y a pas d’urgence liée au dispositif lui-même. L’urgence, s’il y en a une, vient du financement. Un dossier bouclé aujourd’hui bénéficie de conditions qui ne sont pas garanties dans six mois. Les conditions incontournables restent l’occupation en résidence principale et le respect des plafonds de ressources.
Pour un investisseur
Le statut du bailleur privé offre un cadre voté et daté jusqu’en 2028, ce qui est rare dans le paysage actuel, mais son attrait réel dépend de votre fiscalité : l’avantage porte sur le revenu imposable, donc il est d’autant plus intéressant que votre taux marginal est élevé. À l’inverse, le meublé au réel est directement visé par l’article 7 du PLF 2027 : si le plafonnement était adopté, l’avantage de l’amortissement serait nettement réduit dès 2027. L’arbitrage entre location nue et meublée mérite donc d’être réexaminé avant tout engagement, en gardant à l’esprit que le vote n’a pas eu lieu. Des alternatives comme le Bail Réel Solidaire répondent à une logique différente, moins exposée aux arbitrages fiscaux. Modélisez le rendement net : notre simulateur d’investissement locatif permet de projeter la rentabilité d’un bien neuf.
L’état du marché neuf, en toile de fond
Les chiffres FPI du deuxième trimestre 2026 donnent la mesure : environ 19 356 réservations au total, en recul de 23,6 % sur un an, dont 16 112 auprès de particuliers (-4,8 % par rapport au trimestre précédent), tandis que les ventes en bloc chutent de 40,8 %. Le délai d’écoulement de l’offre atteint 21,4 mois, l’un des plus élevés depuis 2020, et près de 10 % de l’offre commerciale correspond à des logements déjà achevés. Le signal se confirme côté promoteurs : le 1er octobre, Kaufman & Broad a vu son action reculer d’environ 8 % après un point trimestriel faisant état de réservations en baisse de 15,9 % en valeur et d’une offre commerciale en repli de 11 %, tout en maintenant ses objectifs 2026. Sur douze mois glissants à fin juillet, les permis de construire reculent de 9,5 % (370 673 logements autorisés) et les mises en chantier de 11,8 %. Pour l’acquéreur, un stock élevé peut ouvrir une marge de négociation sur certains programmes ; pour le choix d’un programme, l’offre future se contracte.
Calendrier et démarches
Les dates qui structurent l’automne
| Date | Événement |
|---|---|
| 1er octobre | Présentation du PLF 2027 en Conseil des ministres (fait) |
| 6 octobre | Date limite de dépôt au Parlement |
| 12 au 19 octobre (prévu) | Examen de la première partie du texte à l’Assemblée |
| 21 octobre | Examen au Sénat de la proposition de loi sur l’encadrement des loyers |
| 17 novembre (prévu) | Vote solennel |
| Novembre | Projet de loi logement en deuxième lecture à l’Assemblée |
| Fin novembre | Échéance de l’encadrement des loyers |
| Fin décembre (attendu) | Promulgation de la loi de finances |
Comment activer les aides existantes
Pour le PTZ, la demande se fait auprès de la banque qui accorde le prêt principal : c’est elle qui instruit le dossier et vérifie l’éligibilité. Pour le statut du bailleur privé, l’engagement se prend au moment de l’acquisition et se déclare l’année suivante. Anticipez les délais d’instruction bancaire, qui s’allongent en fin d’année.
Les pièces à préparer
Avis d’imposition des deux dernières années, justificatifs de revenus, contrat de réservation ou compromis, et pour le PTZ l’attestation de non-propriété sur les deux années précédentes. Pour sécuriser le projet en amont, notre liste des points à vérifier avant un achat immobilier neuf couvre les vérifications essentielles, et notre guide complet pour devenir propriétaire détaille chaque étape.
Conclusion et perspectives
Le message principal de cette rentrée reste un message de méthode : distinguer ce qui est voté, ce qui est proposé et ce qui est simplement annoncé. Trois dispositifs sont acquis — le PTZ jusqu’à fin 2027, le statut du bailleur