Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un logement neuf loué en résidence principale, avec un loyer plafonné entre le logement social et le marché libre, à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond. Son régime fiscal (TVA à 10 % à l’achat et compensation de la taxe foncière pendant 20 ans) est réservé aux personnes morales, comme une SCI, y compris familiale : un particulier qui achète en nom propre n’y a pas droit, mais peut louer aux mêmes plafonds avec le dispositif Jeanbrun.
En bref
- Plafonds de loyer 2026 : 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2 et C, hors charges, multipliés par un coefficient qui favorise les petites surfaces.
- Locataires : revenus 2024 sous un plafond, par exemple 44 344 € pour une personne seule en zone A ou A bis.
- Qui achète : une personne morale (investisseur institutionnel, bailleur, SCI, y compris familiale). La TVA à 10 % au lieu de 20 % baisse le prix d’environ 8,3 %.
- Où : zones A bis, A et B1, et certaines communes hors de ces zones engagées dans un projet de revitalisation ou d’aménagement.
- Combien de temps : 20 ans de location aux conditions du LLI ; des ventes sont possibles à partir de la 11e année, sous conditions.
Mis à jour le . Sources vérifiées le 03/11/2026 sur le code général des impôts (Légifrance), le BOFiP, service-public.fr et l’ANIL. Sources en bas de page.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Le code de la construction définit le logement intermédiaire comme un logement qui n’est pas un logement social, qui bénéficie d’une aide publique, et dont le loyer et les ressources des locataires sont plafonnés pendant une durée donnée. Il vise les ménages trop aisés pour un logement social, mais pour qui le loyer du marché libre pèse lourd dans les zones tendues.
Le ministère du Logement indique que ces loyers se situent en général 15 à 20 % sous ceux du marché privé. C’est un ordre de grandeur, pas une règle : la loi fixe un plafond, pas une décote.
Les plafonds de loyer du LLI en 2026
| Zone | Plafond 2026 (€/m² par mois, hors charges) | Rappel 2025 |
|---|---|---|
| A bis | 19,71 € | 19,55 € |
| A | 14,64 € | 14,49 € |
| B1 | 11,80 € | 11,68 € |
| B2 et C | 10,26 € | 10,15 € |
Le plafond s’applique à une surface spéciale : la surface habitable, plus la moitié de la surface des annexes (balcon, cave…) dans la limite de 8 m². Ce n’est pas la surface « loi Carrez ». On multiplie ensuite par un coefficient égal à 0,7 + 19 / surface, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Plus le logement est petit, plus le coefficient est élevé : il augmente le loyer au mètre carré des petites surfaces.
Exemple : un T2 en zone A
Un T2 de 40 m² avec un balcon de 6 m², en zone A. Surface retenue : 40 + 6 / 2 = 43 m². Coefficient : 0,7 + 19 / 43 = 1,14. Loyer maximal : 14,64 × 43 × 1,14 = 717,65 € par mois hors charges pour un bail signé en 2026.
En location meublée, admise dans le régime du LLI, un plafond spécifique s’applique, qui tient compte du mobilier.
Les plafonds de ressources des locataires en 2026
Les ressources prises en compte sont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année : celui de 2024 pour un bail signé en 2026.
| Foyer | A bis | A | B1 | B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne en plus | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Qui peut investir dans le LLI ?
La TVA à 10 % du LLI n’est accordée que si l’acheteur est une personne morale. Les investisseurs institutionnels (assureurs, caisses de retraite, filiales d’Action Logement, bailleurs) achètent l’essentiel de ces logements, souvent des immeubles entiers.
L’administration fiscale précise qu’une société civile, y compris une « SCI familiale », peut être l’acheteur, et que l’associé ou un membre de sa famille peut même être le locataire, si toutes les autres conditions sont remplies. Un particulier qui achète en nom propre, lui, n’a pas droit à la TVA à 10 % du LLI, même si un vendeur présente le logement comme « éligible LLI ».
Pour un particulier qui veut louer à des loyers intermédiaires, la voie prévue par la loi est le dispositif Jeanbrun : depuis le 21 février 2026, il permet de déduire chaque année un amortissement de 3,5 % de 80 % du prix d’un logement neuf, dans la limite de 8 000 € par an, en contrepartie d’une location nue de 9 ans aux mêmes plafonds de loyer et de ressources que le LLI. Il n’ouvre pas droit à la TVA à 10 %.
| LLI (régime fiscal) | Jeanbrun, niveau intermédiaire | |
|---|---|---|
| Acheteur | Personne morale (SCI comprise) | Particulier, ou société non soumise à l’IS |
| Avantage | TVA à 10 % et compensation de la taxe foncière pendant 20 ans | Amortissement de 3,5 % par an de 80 % du prix (neuf), 8 000 € par an au plus |
| Plafonds de loyer et de ressources | Plafonds LLI | Mêmes plafonds |
| Durée | 20 ans | 9 ans |
| Location | Nue ou meublée | Nue |
Les avantages fiscaux du LLI
- TVA à 10 % au lieu de 20 % sur l’achat d’un logement neuf, d’une transformation de bureaux en logements, ou d’une rénovation énergétique lourde. Sur un logement à 300 000 € TTC au taux normal (250 000 € HT), le prix passe à 275 000 €, soit 25 000 € de moins.
- Taxe foncière : les logements achevés avant 2023 en sont exonérés pendant 20 ans. Pour ceux achevés depuis le 1er janvier 2023, la taxe est due, mais la personne morale reçoit pendant 20 ans un crédit d’impôt sur les sociétés du même montant.
Les conditions à respecter
- Zones : les communes des zones A bis, A et B1, appréciées à la date du dépôt du permis de construire. Hors de ces zones, certaines communes sont éligibles : celles engagées dans une opération de revitalisation de territoire (ORT), un projet partenarial d’aménagement, une grande opération d’urbanisme, ou qui accueillent un projet industriel d’intérêt national majeur.
- Mixité sociale : l’ensemble immobilier doit compter plus de 25 % de logements sociaux parmi ses logements sociaux et intermédiaires, sauf dans les communes qui ont déjà plus de 25 % de logements sociaux et dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
- Locataires : des personnes physiques, en résidence principale, sous les plafonds de ressources.
- Durée : 20 ans. Si un logement cesse d’être loué aux conditions du LLI pendant les 10 premières années, la différence de TVA est due. De la 11e à la 15e année, les ventes sont possibles sans complément de TVA, dans la limite de 50 % des logements de l’opération. À partir de la 16e année, elles sont libres.
Que reste-t-il pour un particulier ?
- Le dispositif Jeanbrun, pour louer un logement neuf ou ancien rénové aux plafonds intermédiaires : voir notre guide complet du dispositif Jeanbrun.
- Une SCI qui achète en LLI : c’est une personne morale. Faites-vous conseiller avant de créer une société, notamment sur sa fiscalité et sur la durée d’engagement de 20 ans.
- Des parts de SCPI qui investissent en logement intermédiaire : l’avantage fiscal reste au niveau de la société, l’associé n’en bénéficie pas personnellement.
- La location meublée ou nue hors dispositif, sans plafond de loyer : voir notre guide du statut LMNP dans le neuf et notre méthode de calcul de rentabilité locative.
Dans tous les cas, ajoutez au budget les frais de notaire du neuf, autour de 2 à 3 % du prix.
Questions fréquentes
Un particulier peut-il acheter un logement en LLI ?
Pas en nom propre : la TVA à 10 % du LLI est réservée aux personnes morales. Un particulier peut passer par une SCI, y compris familiale, ou louer aux plafonds intermédiaires avec le dispositif Jeanbrun, qui ne donne pas droit à la TVA réduite.
Quel est le plafond de loyer LLI en 2026 ?
19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, par mois et hors charges, pour les baux signés en 2026. Ce montant est multiplié par le coefficient 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2.
Quels revenus pour louer un logement intermédiaire ?
Le revenu fiscal de référence de 2024 doit être sous un plafond qui dépend de la zone et du foyer : par exemple 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple en zone A ou A bis, 36 144 € et 48 268 € en zone B1.
Combien de temps faut-il louer en LLI ?
20 ans. Des ventes sont possibles à partir de la 11e année, dans la limite de 50 % des logements de l’opération jusqu’à la 15e année, puis librement.
Le LLI est-il exonéré de taxe foncière ?
Seulement pour les logements achevés avant le 1er janvier 2023, pendant 20 ans. Depuis, la taxe est due, mais une personne morale reçoit un crédit d’impôt sur les sociétés du même montant pendant 20 ans.
Sources officielles
- Code de la construction et de l’habitation, article L302-16 (définition du logement intermédiaire). Consulté le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 279-0 bis A (TVA à 10 %, conditions), version en vigueur au 03/11/2026 et article 284 (durée et complément de TVA). Consultés le 03/11/2026.
- Annexe III du code général des impôts, article 2 terdecies D (plafonds de loyer et de ressources 2026) et article 2 duodecies (surface retenue). Consultés le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 220 Z septies (crédit d’impôt égal à la taxe foncière). Consulté le 03/11/2026.
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-30 du 8 juillet 2026 (logement intermédiaire, SCI familiales). Consulté le 03/11/2026.
- Code général des impôts, article 31 (dispositif Jeanbrun) et service-public.fr, fiche F39735. Consultés le 03/11/2026.
- Ministère chargé du Logement, communiqué du 21 mars 2025 sur le logement intermédiaire. Consulté le 03/11/2026.
- ANIL, analyse de la loi de finances pour 2026. Consulté le 03/11/2026.
